Fee-девелопмент

Fee-девелопмент в Новосибирске — что это такое и в чем его выгода?

В строительстве долгое время существует система — инвестор проекта в то же время является и его девелопером. Но в последнее время ситуация начала несколько меняться. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости — в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?

Fee-девелопмент в Новосибирске - что это такое и в чем его выгода

Что такое fee-девелопмент в России (Новосибирске) и Европе?

Fee-девелопмент — это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией.

Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором.

Fee-девелопмент — это тип строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта, девелоперская компания занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций, без содержания частично построенного объекта на балансе. Все это описывает схема контракта. Фии-девелоперская компания несет меньше рисков, она не заинтересована в спекуляции площадью, построенными квадратными метрами.

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative (equity) development

  • Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке взял и построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
  • Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая, как единоличный организатор проекта.

Земельные участки

Земельные участки под капитальное строительство

Проектно-сметная документация

Проектно-сметная документация на строительство - выполним быстро, качественно и с экспертизой

Экспертиза

Экспертиза проектной документации

Строительный контроль

Строительный контроль или функции технического заказчика на вашем строительстве!

Разрешение на строительство

разрешение на строительство коммерческого или торгового здания

Генеральный подрядчик

Выполним функции Генерального подрядчика на строительстве

Строительство

Строительство зданий сооружений коммерческих и промышленных объектов

Ввод в эксплуатацию

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Новосибирске

К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.

Плюсы и минусы fee-девелопмента

Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах:

  • создает и проводит экономический расчет концепции,
  • формирует команду специалистов,
  • готовит проектную и разрешительную документацию,
  • выбирает подрядчика,
  • контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Плюсы fee-девелопмента:

  • наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
  • наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
  • выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

Инвестор, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат проекта и не обременен текущими вопросами. Fee-девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат.

Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры.

Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно.

Наши навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой!

Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу.

Главная сложность fee-девелопмента — возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход.

Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором.

Сколько стоят услуги fee-девелопера?

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта.

Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев — это процент от общего бюджета проекта.

В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-10%.

При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц. Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли.

Еще один возможный вариант — управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote — это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности.

Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.

Доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач. Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта.

Fee-девелопмент и сегменты недвижимости

Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.

Кроме того, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.

В России схема fee-девелопмента используется нередко, но ее просто не называют этим именем. В западных странах такая услуга составляет от общего объема строительства почти половину, а во время кризиса становится все более распространенной. Логично бы было, что именно в ближайшие годы fee-development стал популярным и в России. Девелопер не рискует стать банкротом, но и часть прибыли его меньше. Именно такие функции строительного проекта исполняет фи-девелопер.

Быстровозводимые здания из металлоконструкций
Строительство коммерческих объектов, промышленных зданий и сооружений
Строительство торговых комплексов и торгово-развлекательных центров