Девелопмент в Новосибирске вместе с нами — это то что работает!
Что мы предлагаем и что мы умеем? Да все!
От градостроительного консалтинга, подбора участка, ТЭП, ТЭО, разработка и исполнение проекта, экспертиза проекта, Заказчик, получение разрешения на строительство, Генподрядчик, ввод Объекта в эксплуатацию. А еще это все и в разных вариантах: BTS-девелопмент и Fee-девелопмент.
Допустим вы построили дом и решили установить систему вентиляции и кондиционирования. Вам понадобится девелопер, который разработает всю необходимую документацию (техническое задание, проект, смету, проведет различные согласования и составит договор на выполнение работ) и выполнит их в определенные сроки с требуемым качеством.
Девелопером называют юридическое лицо, которое профессионально занимается созданием или реконструкцией объектов недвижимости.
Но классическое употребление слова девелопмент получило в строительстве жилых или иных объектов. В нашей стране со времен кооперативного строительства девелоперов называют по старинке застройщиками. В одном из самых популярных маркетинговых пособий «Professional Real Estate Development.» авторы выделяют три типа девелопмента.
Виды и этапы девелопмента
- Fee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает инвестор; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение.
- Speculative (спекулятивный) — девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки.
- Built-to-suit (BTS) — девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского кредита.
Земельные участки
Проектирование
Экспертиза
Технический заказчик
Основные этапы девелоперских услуг
- Предпроектная документация. Подбор земельного участка или объекта недвижимости. Маркетинговые исследования рынка. Определение потенциала участка и разработка концепции проекта. Анализ инженерной подготовки земельного участка. Разработка бизнес-плана. Подготовка разрешительной документации. Услуги по привлечению финансовых средств.
- Проектирование. Подготовка технического задания на разработку проектной документации. Проведение тендера по выбору проектной организации. Управление разработкой и согласованием проектной документации. Подготовка тендерной документации. Проведение тендера по выбору генерального подрядчика на строительство объекта.
- Design and build — именно этот эволюционный метод найма отдельных архитекторов и строителей мы предлагаем для всех коммерческих проектов. Предоставим различные услуги всего одной компанией! Мы можем работать над проектом на всех этапах, включая планирование, проектирование, инжиниринг, строительство и управление проектом для достижения идеального результата.
- Строительство. Подготовка графика строительства и финансирования, контроль его исполнения. Координация ведения строительно-монтажных работ. Контроль качества строительства (функции технического заказчика), проверка физических объемов. Контроль над соблюдением сметных расходов. Участие в работе комиссии по вводу объекта в эксплуатацию.
- Продажи. Подготовка и оформление документов на готовый объект. Работа с брокерами и консультантами: стратегия продаж. Реализация площадей. Эксплуатация объекта, обслуживание инженерных систем.
Разрешение на строительство
Генеральный подрядчик
Строительство
Ввод объекта в эксплуатацию
Схема реализации проекта
Градостроительный консалтинг
Градостроительный консалтинг — это анализ возможностей объекта недвижимости с учетом действующего градостроительного законодательства, нормативов, правил застройки, обременений, окружения и с точки зрения маркетинга. Результатом анализа будут экспертные выводы и рекомендации о возможности реализации проекта, о его возможном функциональном назначении и предельных параметрах объектов нового строительства.
В каких случаях требуется градостроительный консалтинг?
Градостроительный консалтинг необходим при принятии решения о развитии объектов недвижимости, приобретении объектов с целью нового строительства, реновации и развитии существующих объектов с целью повышения эффективности их использования.
Что входит в градостроительный консалтинг?
- анализ градостроительных обременений и ограничений в использование, анализ окружения, возможности инженерного обеспечения и транспортной доступности, а также анализ проектной и инженерной документации по проекту;
- оценка возможности, сроков и порядка реализации проекта, исходя из анализа текущей ситуации;
- анализ и оценка имущественно-правовых ограничений, обременений, рисков, связанных с реализацией проекта;
- подготовка предложений по мероприятиям, направленным на повышение эффективности использования объектов и оптимизацию затрат на подготовку проекта.
Градостроительный анализ осуществляется в соответствие с требованиями нормативно-правовых актов, регулирующих градостроительную деятельность на территории Новосибирска. Сроки выполнения работ по градостроительному консалтингу составляют, в среднем, 30 дней.
Разработка ТЭО
- определение ключевых параметров будущего объекта и технико-экономических показателей инвестиционно-строительного проекта.
- определение района оптимального месторасположения, параметров и градостроительных характеристик необходимого земельного участка.
В общем виде ТЭО состоит из следующих разделов:
- Резюме проекта
- Сущность проекта
- Краткий обзор рынка
- Основные ТЭП планируемого проекта
- Финансовый анализ проекта
- Оценка рисков
Подбор земельного участка
Формирование технического задания
Исходя из задачи поставленной перед нами, мы формируем техническое задание, в котором содержатся ключевые параметры проекта.
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
Предварительный анализ и оценка проекта
В соответствии с техническим заданием проводим подбор объектов, которые максимально подходят по техническому заданию. По подобранным объектам проводится предварительный анализ на предмет возможных ограничений, рисков, обременений, а также составляется план мероприятий по снижению этих рисков и подготавливается подробный отчет по каждому из выбранных объектв. Со стороны заказчика требуется отобрать объекты из предложенных в порядке приоритетности.
Проведение детального анализа
По отобранным заказчиком объектам проводится подробный анализ:
- по градостроительной ситуации;
- по возможности подключения объекта к сетям инженерно-технического комплекса;
- юридический анализ, а также оценка рисков и дополнительных затрат.
Разработка градостроительной концепции
Этапы разработки:
- концепция застройки участка;
- объемно-планировочное решение;
- анализ микрорайона по перспективности развития;
- подготовка схемы планировочной организации земельного участка с указанием максимально возможной площади и высоты застройки;
- определение технико-экономических показателей объекта.
Повторный отбор объектов и анализ
Исходя из приоритетности объектов и выводов, полученных на предыдущем этапе, отбираются 2-3 объекта, и после этого проводятся переговоры с владельцами объектов для уточнения условий сделки. Далее определяются основные преимущества, недостатки и риски. Выводы, рекомендации, отчет.
Формируются выводы по проектам, ведется сравнение вариантов, выдаются рекомендации по защите рисков, оформляется отчет по совокупности всех этапов.
Архитектурная концепция
Разработка архитектурной концепции позволяет еще на этапе планирования определить основные преимущества проекта, раскрыть возможный потенциал и получить представление о его прибыльности. Проводится:
- анализ градостроительных ограничений;
- анализ правил застройки;
- маркетинговые исследования.
В результате заказчик узнает:
- положительные и отрицательные факторы, с которыми придется встретиться при реализации проекта;
- будут разработаны графические обоснования, 3D визуализация, план мероприятий, график выполнения работ и бюджет проекта.
- Также к этому улучшается техническое задание, в котором исключаются моменты, связанные с дорогостоящими переделками.
Состав концепции
В состав концепции входят следующие материалы:
- Пояснительная записка с обосновывающими материалами и технико-экономических показателями
- Схема планировочной организации земельного участка
- Разрезы здания
- Объемно-пространственное решение
- Фасады, эскизные проработки
- Поэтажные планы
- 3-D Визуализация.
Сроки разработки концепции
Ориентировочный срок разработки концепции составляет 2-4 недели, в зависимости от масштаба проекта и задания заказчика на разработку концепции.
Срок разработки градостроительной концепции Вашего проекта Вы сможете узнать, позвонив нам по телефону +7 (951) 392-51-15.
Согласование концепции
Возможность реализации разработанной концепции мы можем предварительно согласовать с профильными комитетами. В случае спорной и неоднозначной ситуации концепцию предварительно согласовываем с:
- районной администрацией;
- Комитетом по охране памятников;
- Комитетом по градостроительству и архитектуре;
- прочими органами и инстанциями.
Стоимость разработки градостроительной концепции
Ориентировочная стоимость разработки градостроительной концепции составляет от 300 до 1000 тыс. руб. в зависимости от объема и сложности выполняемых работ.
Градостроительная документация
После утверждения архитектурной концепции мы подготавливаем всю необходимую градостроительную документацию, необходимую для осуществления строительного проекта:
- разработка архитектурной концепции
- разработка и согласование проекта планировки территории
- разработка и согласование проекта межевания территории
- изменения разрешенных видов использования земельных участков
- получение разрешения на условно разрешенный вид использования
- получение разрешения на отклонение от предельно разрешенных параметров
- внесение изменений в Генеральный план и ПЗЗ
Градостроительные исследования и согласования
- Выявление и анализ проблем функционирования городских территорий.
- Разработка концепций создания комфортной городской среды.
- Развитие городских территорий.
- Футурологическое прогнозирование.
Исходно-разрешительная документация для проектирования
Получение исходно-разрешительной документации (ИРД) относится к функции службы заказчика. Мы осуществляем подготовку и получение следующей исходно-разрешительной документации:
- Подготовка Задания на проектирование
- Получение ТУ
- Получение градостроительного плана
- Инженерные изыскания
Проектирование и получение разрешения на строительство
Вы можете заказать работы по строительному проектированию «под ключ», либо по отдельным направлениям.
Проектирование
Разрешение на строительство
Что такое проект?
Проект — комплект документации, предназначенной для создания определенного объекта, его эксплуатации, ремонта и ликвидации, а также для проверки или воспроизведения промежуточных и конечных решений, на основе которых был разработан данный объект.
Для чего требуется разработка проекта?
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям в случае строительства либо реконструкции, а также возможна подготовка отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Состав проекта
В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:
- пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
- архитектурные решения;
- конструктивные и объемно-планировочные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
- проект организации строительства объектов капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
- перечень мероприятий по охране окружающей среды;
- перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
- перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
- требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
- смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
- перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Основные виды наших услуг по проектированию
- разработка архитектурных и градостроительных концепций;
- подготовка и комплектование исходно-разрешительной документации;
- разработка проектов инженерной подготовки территорий;
- проектирование и разработка рабочей документации любой сложности в качестве генерального проектировщика:
- прохождение экспертизы,
- получение согласований
- адаптация, доработка проектной документации, разработанной иностранными компаниями и приведение в соответствие действующему законодательству и нормативным документам Российской Федерации
- получение разрешения на строительство
Строительство и ввод объекта в эксплуатацию
Организация службы заказчика
Основная задача Службы заказчика состоит в выстраивании эффективного взаимодействия между инвесторами, проектными организациями, подрядчиками и государственными надзорными структурами. Со стороны Службы происходит постоянный контроль за соответствием проектных работ требованиям надзорных инстанций, а также за соблюдением условий договоров и сроков выполнения работ подрядчиками.
Еще одна функция Заказчика-застройщика — организация технического и авторского надзоров за строительством.
Технический надзор подразумевает под собой контроль за соответствием строительно-монтажных и других видов работ, материалов, изделий и конструкций требованиям проекта, действующим СНиП, ТУ, стандартам и правилам производства работ.
Авторский надзор обеспечивается с участием проектной организации, его целью является контроль за соответствием построенного разработанному проекту, а при необходимости внесение изменений в проектную документацию.
Заказчик-застройщик обеспечивает строительные работы материально-техническими ресурсами и оборудованием, предоставляет финансовую отчетность, осуществляет бухгалтерский учет, ведет контроль за бюджетом, оплатой работ и т.д.
На последнем этапе Заказчик-застройщик производит сдачу объекта в эксплуатацию. Для этого он предоставляет необходимые документы в Государственную приемочную комиссию и затем передает объект в эксплуатацию.
Организация эксплуатации объекта
Мы с удовольствием построим Ваш объект и возьмем его под Управление.
Что мы предлагаем нашим Партнерам и что мы умеем:
- градостроительный консалтинг,
- определим параметры и подбор земельного участка,
- определим ТЭП,
- разработаем ТЭО,
- подготовим всю необходимую градостроительную документацию,
- получим полный комплект исходно-разрешительной документации,
- как генпроектировщик, разработаем проект,
- проведем экспертизу проекта,
- получим разрешение на строительство,
- выступим в роли Генподрядчика,
- обеспечим получение документов на ввод Объекта в эксплуатацию.
Земельные участки
Проектирование
Экспертиза
Технический заказчик
Разрешение на строительство
Генеральный подрядчик
Строительство
Ввод объекта в эксплуатацию
Источник: IMOS
