Fee-девелопмент в Новосибирске — что это такое и в чем его выгода?
В строительстве долгое время существует система — инвестор проекта в то же время является и его девелопером. Но в последнее время ситуация начала несколько меняться. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости — в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?
Что такое fee-девелопмент в России (Новосибирске) и Европе?
Fee-девелопмент — это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией.
Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором.
Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative (equity) development
- Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке взял и построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
- Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая, как единоличный организатор проекта.
Технический заказчик
Проектирование
К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
Плюсы и минусы fee-девелопмента
Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах:
- создает и проводит экономический расчет концепции,
- формирует команду специалистов,
- готовит проектную и разрешительную документацию,
- выбирает подрядчика,
- контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.
Плюсы fee-девелопмента:
- наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
- наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
- выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.
Инвестор, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат проекта и не обременен текущими вопросами. Fee-девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат.
Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры.
Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно.
Наши навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой!
Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу.
Главная сложность fee-девелопмента — возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход.
Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором.
Сколько стоят услуги fee-девелопера?
Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта.
Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев — это процент от общего бюджета проекта.
В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-10%.
При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц. Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли.
Еще один возможный вариант — управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote — это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности.
Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.
Доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач. Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта.
Fee-девелопмент и сегменты недвижимости
Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.
Кроме того, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.
В России схема fee-девелопмента используется нередко, но ее просто не называют этим именем. В западных странах такая услуга составляет от общего объема строительства почти половину, а во время кризиса становится все более распространенной. Логично бы было, что именно в ближайшие годы fee-development стал популярным и в России. Девелопер не рискует стать банкротом, но и часть прибыли его меньше. Именно такие функции строительного проекта исполняет фи-девелопер.
Масштабные инвестиционные проекты
