КС встал на защиту землевладельцев: попал в охранную зону — не теряй надежду на компенсацию
Верховная юридическая инстанция страны внесла ясность в один из самых болезненных вопросов на рынке загородной недвижимости — права собственников земельных участков, случайно оказавшихся в охранных зонах объектов культурного наследия. Конституционный суд РФ вынес постановление, которое может стать поворотной точкой для десятков, если не сотен, землевладельцев, столкнувшихся с запретом на строительство после внезапного включения их участков в зону охраны.
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
Речь идет о реальной истории из Подмосковья, где владелец приобрел землю под ИЖС с четким планом — построить дом и жить в нем. Прошли годы, инвестиции были сделаны, но в один момент строительство оказалось под запретом: местные власти объявили территорию частью охранной зоны регионального памятника архитектуры. Вид разрешенного использования изменился, а вместе с ним и вся перспектива участка. Владелец, справедливо посчитав, что потерял не просто землю, а право на реализацию своих законных планов, потребовал выкупа. Ответ был отрицательным — на основании закона 2018 года, по которому выкуп не предусмотрен, если границы охранной зоны были установлены ранее.
Суды всех уровней сначала встали на сторону государства
Но Конституционный суд посмотрел глубже. Он напомнил, что ограничение прав собственника без компенсации — это не просто несправедливость, это нарушение конституционного принципа: никто не должен нести бремя, которое по закону ложится на государство. Суд подчеркнул, что нижестоящие инстанции проигнорировали статью 57 Земельного кодекса, где прямо говорится о полном возмещении убытков при существенном ограничении прав.
Теперь дело направлено на новое рассмотрение, и это открывает двери для пересмотра множества аналогичных случаев.
Решение КС — не просто юридическая победа отдельного владельца, а важный сигнал: государство не может бесконечно расширять зоны охраны и при этом оставлять людей один на один с последствиями.
Для рынка это означает, что участок в охранной зоне — не приговор. Он сохраняет юридическую значимость, а его владелец имеет право на защиту и, при наличии оснований, на справедливую компенсацию. Такие решения повышают доверие к земельным сделкам и напоминают: даже в самых сложных ситуациях закон может быть на стороне собственника, если он не сдается.
