В конце февраля комиссия по внесению изменений в генплан Новосибирска среди прочих вопросов рассматривала предложение АО «Новосибирский аффинажный завод» (НАЗ) вывести его территорию из промзоны — изменить ее на зону смешанной и общественно-деловой застройки, в том числе жилыми домами. Представители НАЗа отсутствовали, и комиссия решила отложить вопрос. Что можно построить на месте завода в одной станции метро от центра и сколько это может стоить?
«Золотой» завод на Кирова купила загадочная москвичка и решила застроить жильем. Как он ей достался?
Эксперты считают, что в том же районе есть более перспективные промзоны
21 февраля директор муниципального Института градостроительного планирования Алексей Нестеркин представлял комиссии по внесению изменений в генплан Новосибирска предложения о различных городских территориях. Одно из них поступило от аффинажного завода, который занимает целый квартал площадью более 3,3 га рядом с площадью Пименова.
— Предлагают у этой территории изменить функциональную зону на общественно-деловую с жильем, — сообщил Алексей Нестеркин.
Члены комиссии отреагировали смехом — то ли удивленным, то ли уже несколько нервным. В самом деле, за последний год подобные предложения нередко оборачивались серьезными городскими конфликтами — одна только реконструкция «Универсама» чего стоит. В тот же день обсуждали перспективу появления жилья в районе станции метро «Октябрьская» на месте здания на Кирова, 44 — и обсуждение было бурным. Несколько жилых проектов уже реализуют в радиусе километра от аффинажного завода.
— Непростая территория с точки зрения социальной инфраструктуры, там все усугубилось в связи с большим строительством жилья. Без комплексного договора о развитии вообще говорить неверно будет, — заметил председатель комиссии, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев, предлагая отложить вопрос.
Представители НАЗа на заседание комиссии не пришли, на запрос НГС в компании также не ответили, поэтому аргументация предприятия не ясна. Алексей Нестеркин сообщил, что оно планирует вынос производства за черту города, но о каких сроках может идти речь, неизвестно. При этом два года назад, в разгар пандемии коронавирусной инфекции, которая тоже обернулась кризисом, «Коммерсантъ» со ссылкой на городской департамент промышленности, инноваций и предпринимательства писал, что выносить производство за город невыгодно.
Все еще в деле
По мнению директора девелоперской ГК «Система» Валентина Тиунова, заявка на перезонирование — своего рода разведка. Несколько лет назад «Система», НАЗ и региональное Агентство инвестиционного развития заключили соглашение о переносе аффинажного завода на другую промплощадку, но далеко в этом вопросе стороны не продвинулись, признал Тиунов.
— На вынос производства сильно повлияли санкции. Соглашение ведь подписывали, когда золото из России можно было поставлять на любую из мировых бирж, — объяснил он.
Источник НГС, знакомый с ситуацией на рынке, предположил, что все разговоры о переносе производства — это скорее реверанс городским и областным властям. При этом предприятие в последние годы занимается преимущественно трейдингом — покупкой и продажей металла, убежден собеседник НГС, тогда как доля собственного производства, переработки составляет около 10%.
— На красноярском «Красцветмете» загрузка тоже достигает 10%, при этом он по мощностям в пять или шесть раз больше. То есть у нас аффинажные заводы не загружены, — говорит источник НГС. — В текущей ситуации вкладываться в сам аффинаж — переносить производство, оборудование, рабочие места — не имеет смысла.
Впрочем, финансовые показатели НАЗа, по данным «Контур.Фокуса», положительные, хотя и с существенным падением по итогам 2021 года (финансовых результатов 2022 года в открытых источниках пока нет). Выручка предприятия по отношению к 2020 году упала на 20% и составила 8,34 миллиарда рублей, а себестоимость продаж сократилась на 19% — до 8 миллиардов. Чистая прибыль уменьшилась в два раза: предприятие получило лишь 100,9 миллиона рублей. При этом завод в последние годы быстро набрал обороты за счет металлотрейдинга: с 1,2 миллиарда рублей выручки в 2018 году до 10,4 миллиарда в 2020-м.
Аффинаж пошел по рукам
До 2017 года НАЗ был госпредприятием, но в июне 2017-го Росимущество продало его акции на торгах по стартовой стоимости 880 миллионов рублей. Победителем торгов признали компанию «Центр управления недвижимостью» (ЦУН), одну из структур холдинга AEON Романа Троценко (он также совладелец холдинга «Новапорт», в который входит аэропорт Толмачево).
После покупки учредитель ЦУНа Марина Соколова заверила НГС, что завод останется заводом, хотя и допускала реконструкцию здания (какого из зданий в комплексе, она не уточнила). Но уже в августе ЦУН избавился от 80% акций НАЗа — их за более чем 700 миллионов рублей выкупило ПАО «Волга Капитал», которое специализировалось на биржевых сделках и прямых инвестициях. Руководитель компании тогда оценивал новый актив как востребованный и ликвидный.
В сентябре 2018 года ЦУН из состава акционеров новосибирского завода вышел, продав свою долю столичной предпринимательнице Лилии Пономаревой. Через год она получила полный контроль над НАЗом, выкупив и акции «Волги Капитал». «Коммерсантъ» иронизировал над ситуацией, назвав публикацию о смене владельца завода «Аффинаж потянулся к прекрасному»: до сих пор Лилия Пономарева промышленностью не интересовалась — владела рестораном Центрального дома литераторов в Москве и антикварной галереей «Наше наследие», в которой прошлым летом открылся еще и аукционный дом.
Доли у Пономаревой были также в «РК-инвестмент» (компания связана с экс-зампредом правительства Крыма Рустамом Темиргалиевым через «Темиринвест групп») и в управляющей компании «Одинцовская РЭС». В конце 2022 года предпринимательница учредила компанию «Русли Экспорт», которая, по описанию в ЕГРЮЛ, будет заниматься оптовой торговлей зерном.
Вскоре после сделки с Лилией Пономаревой в ПАО «Волга Капитал» начались проблемы, а требования кредиторов превысили 2 миллиарда рублей. Сегодня компания находится в процессе банкротства.
Смена зонирования
Смена вида разрешенного использования
До назначения в марте 2022 года судебной экспертизы сумма сделки компании с Пономаревой не раскрывалась. Оказалось, 80% акций завода ей достались за 220 миллионов рублей. Конкурсный управляющий счел сумму заниженной и попытался вернуть акции в конкурсную массу «Волги Капитал» — опрошенные «Коммерсантом» аналитики оценили их реальную стоимость в 2–2,5 миллиарда рублей.
В декабре 2022 года Лилию Пономареву потребовали привлечь к субсидиарной ответственности по долгам «Волги Капитал». А вместе с ней и Владимира Палихату — одного из крупнейших российских бизнесменов. По данным «Федресурса», они оба являются контролирующими должника лицами. С Палихатой предпринимательница связана также через благотворительный фонд «Наше наследие»: на его базе была создана одноименная галерея, которой до Лилии Пономаревой владела супруга Палихаты Виктория Король — в фонде она занимает должность президента.
Владимир Палихата — основатель инвестиционной группы Legacy Square Capital и один из спонсоров президентской кампании Ксении Собчак 2018 года. На его собственном сайте бизнесмена описывают прежде всего как президента Шахматной федерации Москвы, председателя МОО «Поисковики», «филантропа и общественного деятеля».
Квартал с видами
Эксперты неоднократно замечали, что все действия с НАЗом после того, как он перестал быть госсобственностью, совершались в первую очередь ради 3,3 га земли в хорошем месте (хотя его руководители один за другим это отрицали). По информации одного из участников новосибирского рынка недвижимости, территорию 54:35:073145:36 предлагали на продажу сначала за 850 миллионов рублей, затем за 1,2 миллиарда.
По мнению Валентина Тиунова, столько земля могла бы стоить только после вывода из промзоны, в противном случае ее стоимость снижается на 30–40%. Коммерческий директор ГК «Абажур» (компания занимается продажей земли под застройку) Павел Грицай оценивает ее стоимость примерно в 660 миллионов рублей — по 200 миллионов за гектар. Еще не меньше 50 миллионов, по его оценке, будет стоить рекультивация земли.
Впрочем, «Коммерсанту» член совета директоров завода Юлия Винокурова заявила, что развивать площадку НАЗ намерен самостоятельно. ГК «Система» раньше прорабатывала то, как может выглядеть квартал после переезда завода. На его месте планировали жилой комплекс с социальной инфраструктурой площадью до 60 тысяч кв. м — это примерно четыре 24-этажных дома.
Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева полагает, что промквартал вместил бы и большую площадь жилья, но на будущую застройку серьезные ограничения накладывает административный корпус завода — бывшее здание сельхозтехникума, построенное в 1927 году по проекту Андрея Крячкова, которое входит в число региональных объектов культурного наследия. Новосибирские общественники считают, что памятником можно было бы признать и корпус, который выходит торцом на улицу Кирова правее здания проходной завода.
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
В том, какого класса жилье там может быть построено, эксперты разошлись.
— Само местоположение, конечно, топовое: рядом метро, все активно развивается, — говорит Елена Ермолаева. — Если оставить памятник и как-то обыграть оставшуюся площадку, то будет прекрасно. Рядом уже есть проекты по сносу частного сектора.
Павел Грицай считает, что для элитного жилья место неподходящее: все портят Октябрьский рынок по соседству, шумная улица Кирова и трамвайная линия. Валентин Тиунов с этим согласился, добавив, что еще один элитный проект вроде «Ричмонда» рынок в этой локации в принципе не «проглотит». А вот комфортное жилье со средней стоимостью «квадрата» около 140 тысяч рублей — вполне.
При этом аффинажный завод — не единственная привлекательная промзона в этом районе, и даже не самая привлекательная. Куда перспективнее, считает Валентин Тиунов, выглядит территория «Электросигнала» на улице Добролюбова.
— Там нет непосредственного выхода на улицу Кирова и трассы с шумным движением, поэтому, на мой взгляд, она привлекательнее. И больше в разы, чем у аффинажного завода, — объяснил он.
Среди перспективных промзон в других районах эксперты также называют территорию «Синара» на Серебренниковской, «Востока» на Дуси Ковальчук (по информации источников НГС, ее уже готовят к продаже) и кондитерской фабрики на Фрунзе.
Еще одну промзону застройка ждет уже в ближайшее время — застройщики начали раскупать территорию в начале улицы Дуси Ковальчук.
Источник: НГС
