Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 2 ст. 8 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
Однако при реализации данного механизма следует учитывать ряд процессуальных особенностей, связанных с осуществлением процедур банкротства в отношении застройщика.
Передача объекта долевого строительства при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке
Особенности передачи помещений при банкротстве застройщика
В силу нахождения застройщика в процедуре банкротства (наблюдение, конкурсное производство) передача помещений дольщикам для оформления в собственность возможна только в судебном порядке, иные варианты исключены.
В ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.
Пунктом 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве определен перечень условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача участникам строительства жилых помещений.
С момента введения наблюдения в отношении застройщика права требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, были включены в реестр требований кредиторов застройщика (ст. 201.4 Закона о банкротстве).
В связи с этим, единственно возможным документом о передаче объекта долевого строительства в многоквартирном доме будет являться определение арбитражного суда о погашении реестровых требований кредиторов застройщика (участников долевого строительства) путем передачи им в собственность жилых помещений.
Подписание передаточного акта между застройщиком и участником строительства без указанного выше определения суда является оспоримой сделкой на основании п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве (оказание предпочтения перед иными кредиторами) и будет оспорена в суде.
Таким образом, передача помещений кредиторам – участникам строительства для оформления в собственность не возможна без соответствующего судебного акта, вынесенного в рамках дела о банкротстве застройщика. Кроме того, следует иметь ввиду, что решение вопроса о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме в Росреестре возможно только после постановки многоквартирного дома на кадастровый учет.
Таким образом, до получения вышеуказанного судебного акта передача ключей участникам долевого строительства возможна только для допуска в помещение с целью проведения ремонтно-отделочных работ.
Автор — Карпухин Дмитрий Вячеславович
к.и.н., доцент Департамента международного
и публичного права Юридического факультета
Финансового университета при Правительстве РФ
Источник — Оценка инвестиций
