Built-to-suit — универсальное средство для разных отраслей
Девелоперы индустриальных парков, потеряв существенную часть входящего потока клиентов, активно работают над расширением продуктовой линейки. Два продукта, которые они готовы предложить рынку, — это универсальное производственное здание для сдачи в аренду внарезку и здание, построенное по принципу built-to-suit.
Built-to-suit, или строительство под заказ, — не новый формат, на рынке он присутствует уже давно
Идея состоит в том, что здание строится под конкретного клиента в соответствии с его техническим заданием. При этом девелопер берет на себя обязательство построить здание в заданные сроки с точным соблюдением технических требований заказчика. Заказчик в свою очередь гарантирует выкуп здания после ввода его в эксплуатацию или аренду на длительный период. Таким образом, в выигрыше остаются обе стороны — девелопер получает платежеспособного клиента, а заказчик снимает с себя абсолютное большинство рисков, связанных с периодами проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию.
По принципу built-to-suit построено немало объектов складского, офисного и жилого назначения (ИЖС), а, например, отели под управлением международных сетевых операторов практически всегда строятся с учетом стандартов конкретного бренда.
Потребителями услуги built-to-suit в промышленном секторе являются представители различных отраслей: машиностроения, автомобилестроения, производства электрооборудования, и многих других, включая пищевую, фармацевтическую и оборонную промышленность. Именно эти сектора демонстрируют рост в текущем кризисном периоде. В складском секторе основным потребителем объектов «под заказ» выступают предприятия пищевой промышленности.
Строительство под заказ: как это работает?
Процесс строится следующим образом. Предприятие-заказчик формулирует основные требования к зданию и площадке, на которой оно должно находиться. Девелопер совместно с заказчиком выбирают наиболее подходящий для проекта участок в индустриальном парке и затем привязывают пока еще абстрактный проект к конкретной площадке, после чего детализируют эти требования и доводят их до уровня технического задания на проектирование.
В числе прочей информации, в техническое задание должны войти схемы планировочных решений здания и прилегающей территории, функциональное зонирование, конструктивные решения, нагрузки на пол, требования к инженерным системам и многое другое. Именно на этом этапе формируется продукт, который девелопер и заказчик должны понимать абсолютно одинаково и все характеристики которого они должны зафиксировать в письменном виде во избежание конфликтов на стадии реализации.
Универсальных требований практически не существует, поскольку производственный комплекс проектируется исходя из технологии конкретного производства, недаром услуга получила название built-to-suit — «построить чтобы соответствовать». В промышленности проектирование идет от технологии.
Технологический процесс определяет тип и расстановку оборудования, функциональное зонирование помещений и их расположение друг относительно друга. И только в конце процесса планирования конвейер и обслуживающие его зоны «накрываются» коробкой здания.
Себестоимость здания существенно зависит от требований, которые для заказчика являются обязательными.
Нестандартные инженерные решения, повышенная нагрузка на пол, наличие разновысотных цехов, приямки, специфическая сетка колонн и многое другое повышает себестоимость производственного комплекса. Общее правило таково — чем больше у здания особенностей, тем выше стоимость его строительства.
Финансирование проектов built-to-suit может идти по разным схемам.
Стройку может финансировать девелопер в полном объеме за счет собственного капитала или с привлечением заемных средств. Другие возможные варианты — участие заказчика в финансировании или привлечение третьей стороны в роли инвестора.
После завершения строительства объект переходит во владение заказчика. Заказчик устанавливает производственную линию, производит пробные запуски и, наконец, начинает плановую эксплуатацию производственных мощностей.
На этом этапе заказчик либо выкупает по согласованному ранее графику имущественный комплекс, включающий земельный участок, инженерные мощности и все постройки, либо арендует его. Промежуточный вариант — включение в ежемесячный арендный платеж составляющей, обеспечивающей выкуп имущественного комплекса в течение нескольких лет. В случае аренды срок окупаемости проекта для девелопера составляет в среднем около десяти лет, хотя, разумеется, конкретные показатели от проекта к проекту могут существенно варьироваться.
Построим здание любой сложности — можем built-to-suit!
Всего за 9-12 месяцев мы для Вас и по Вашим требованиям:
- Подберем земельный участок в любом районе нашего города и области,
- Построим ЗА СВОЙ СЧЕТ Вам быстровозводимое общественное здание 1000-4000 кв.м
- Продадим его или сдадим в аренду на 7 лет по супер-дешевой арендной ставке:
- Аренда объекта с правом выкупа
- Продажа объекта
Ориентировочный срок реализации проекта Built-to-suit (BTS) по строительству здания, в соответствии с Техническим заданием, утверждаемым Вашей организацией составляет 9-12 месяцев (в зависимости от площади объекта и его сложности).
