Правила, вступившие в силу в этом году, меняют привычную схему взаимодействия между застройщиками и властями. С одной стороны, дают больше возможностей инвесторам, которые будут участвовать в проектах. С другой — появляются дополнительные риски для собственников или арендаторов земель, чьи активы попадают в зону комплексного развития территорий (КРТ). Пока что правовая база продолжает формироваться: регионы разрабатывают адресные программы, уточняют механизмы привлечения инвесторов и требования к участникам. Как закон поменяет ситуацию на рынке недвижимости, объясняют основатели юридической фирмы Platforma.Legal Дмитрий Мальцев и Влад Сурков.
Инвестору на заметку: как правильно читать закон о комплексном развитии территорий
Комплексное развитие территорий КРТ
Институт комплексного развития территорий зародился еще в 2017 году
Уже тогда власти озадачились вовлечением в экономический оборот территорий, которые были не освоены или использовались неэффективно. Речь шла прежде всего о промзонах — неразвивающиеся, угрюмые, зачастую брошенные, большие по площади индустриальные кластеры с десятками самых разных собственников. Наиболее остро эта проблема стоит в крупных городах-миллионниках, на развитие которых и направлена новая инициатива.
В 2020 году были приняты изменения в законодательстве, вступившие в силу в начале 2021, направленные на повышение интереса к механизму КРТ и его эффективности (ФЗ № 1023225-7 – прим. ред.). Во-первых, расширен список территорий, сейчас к КРТ можно относить и жилую застройку. Во-вторых, уточнены механизмы работы с инвесторами. Осуществить амбициозные планы региональные власти в одиночку не могут. Требуется привлечение девелоперов, которые позволят реализовать комплексные проекты, значимые для городов. Поможет ли добиться этой цели новый закон? Документ выглядит довольно демократичным по отношению к инвесторам, но при детальном рассмотрении возникают вопросы.
Территории будут изымать агрессивнее
Для владельцев и арендаторов земли или активов в зоне КРТ появились новые вводные
Поправки ужесточили и сделали более агрессивным порядок изъятия территорий. Механизм специально разработан так, чтобы преодолевать ситуации, когда правообладатели засели на земле и не хотят уходить. Власти таким образом хотят наконец-то решить проблему трудных активов, которые простаивают годами.
Например, если земля предоставлена в аренду на срок менее 5 лет и арендатору не принадлежат на праве собственности объекты недвижимости на такой земле, то изъять ее для целей КРТ можно в уведомительном порядке по упрощенной процедуре. Обычно подобные срочные договоры аренды заключают с девелоперами на период строительства. Крупные, системные проекты вряд ли столкнутся с такими проблемами, задеть может застройщиков, которые получили территорию под строительство небольшого объекта, например, булочной или магазина на бывшей мануфактуре. Конечно, закон предусматривает возможность того, что КРТ будет развиваться несколькими инвесторами. Тогда можно продолжить свою деятельность, если договориться с основным инвестором и присоединиться к договору о КРТ. Но факт в том, что гарантий у маленьких застройщиков, арендаторов и владельцев земель и активов становится меньше, а рисков больше.
Еще один открытый вопрос касается прав третьих лиц при изъятии участков
По текущей редакции закона, если подлежащие изъятию участки или расположенные на них объекты недвижимости обременены правами третьих лиц, то они прекращаются по факту изъятия. Возьмем те же земли под строительство, которые сданы в аренду на 3–5 лет, а потом попали в зону КРТ. Актив, скорее всего, находится в залоге у банка, и тут возникают риски уже у финансовых организаций, которые лишаются имущественного обеспечения кредита. При решении таких проблем возрастает роль юридических служб.
В собственность не передадут, но возьмут дополнительные обязательства
Новый закон меняет подходы к работе с инвесторами
Обычно девелоперы занимаются строительством объектов, которые призваны приносить доход. В случае с КРТ речь идет о комплексных обязательствах: создании сопутствующей инфраструктуры, дорог. Также по договору КРТ земля передается застройщику только в аренду, выкупить ее нельзя.
Но есть и плюсы. Городские власти несут особые обязательства перед девелопером. Так, субъект федерации должен утвердить проект планировки территорий. У инвестора есть право расторгнуть договор, если госорганы не исполняют свои обязательства. В обычной ситуации арендатор земельного участка ничего не может сделать, проект стоит, а бизнес несет потери. Возможность выйти из договора и обезопасить себя — действительно важный инструмент, однако механизм его реализации на практике еще предстоит отработать.
Еще одно преимущество — изъятием земель и переговорами с собственниками занимается государство, а не инвестор
Уходит необходимость договариваться с конкретными владельцами, которых могут быть десятки, или же какой-то бизнес может находиться в оперативном управлении. Инвестор пишет заявление в уполномоченные органы местной власти или субъекта на изъятие земельных участков, и государственный аппарат занимается этой задачей.
В рамках КРТ инвестор преследует не только коммерческие цели, а участвует в общественно полезном проекте. В силу этого за ним определены особые права, например, региональные и федеральные льготы. В Москве это снижение ставки земельного налога. Статус участника КРТ выше, а прав и возможностей больше, чем у обычного девелопера.
Одновременно механизм КРТ не дает каких-то дополнительных существенных гарантий инвесторам. Договор о КРТ не является привычным гражданско-правовым договором и одна из его сторон, государственный орган, изначально находится в более сильной позиции. При этом и к государственно-частному партнерству договор КРТ тоже не относятся. А значит, девелопер не может рассчитывать на защитные механизмы, которые используются в таких случаях. Существующие инструменты — изъятие земель, льготы — безусловно, облегчают осуществление проекта, но назвать их гарантиями нельзя.
Не аукционами едиными
Законодатель расширил возможности поиска исполнителя проекта — к аукционам добавились еще конкурсы
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
Теперь соответствующие органы сами могут выбирать между двумя моделями. Это должно усилить здоровую конкуренцию на рынке. Плохо, когда при реализации сложных проектов заявители соревнуются только в цене, и не сравнивается качество и продуманность концепций.
В Москве пока законодательно закреплены только аукционы при переводе промзон в КРТ. Но это решение приняли осенью прошлого года, когда новый закон еще обсуждался в Госдуме. Будем надеяться, что местное законодательство обновят, так как отбор проектов на конкурсной основе представляется более эффективным и перспективным.
Пока механизм КРТ не заработал на полную силу, хотя и был введен 4 года назад. Сложившейся практики применения норм о КРТ нет. И, если обновленный механизм заработает, она будет формироваться на наших глазах. Влиять на это будут и позиции местных властей, и вес игроков, которые захотят участвовать в КРТ в качестве инвесторов, и сопровождающая эти процессы судебная практика.
Масштабные инвестиционные проекты
Комплексное развитие территорий КРТ
Государственно-частное партнерство
Источник: ИРН
