Новосибирская область продолжает оставаться лидером среди регионов СФО по объему введения в строй жилья — сообщил в июле региональный минстрой. Как в условиях такой жесткой конкуренции делят между собой муниципальную землю застройщики? Какие используются схемы, чтобы получить земельные участки в разы ниже их стоимости? Почему работают странные схемы? Давайте разберемся вместе с «Континент Сибирь»…
Масштабные инвестиционные проекты
Комплексное развитие территорий КРТ
Финансирование проектов
Как новосибирские застройщики получают муниципальные земельные участки в разы ниже ее стоимости?
По данным Новосибирскстата, в I квартале 2018 года в СФО было введено жилых домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Больше всего введенного жилья (23,2%) приходится на Новосибирскую область. Строительный рынок Новосибирска, по словам экспертов, можно считать самым крупным для региональной экономики — и с точки зрения потребления стройматериалов, и с точки зрения выплаты налогов, и с точки зрения предоставления рабочих мест. Также этот рынок можно считать и одним из самых влиятельных — интересы застройщиков широко представлены и в горсовете, и в областном Законодательном собрании. Наконец, строительный сектор традиционно отличается и высоким уровнем конкуренции.
В начале 2018 года аналитики и эксперты заговорили о просадке в строительстве жилья в Новосибирской области.
В июне 2018 года мэр Новосибирска Анатолий Локоть назвал причиной этому снижение спроса, вызванное снижением уровня жизни горожан, а также предстоящие изменения в законодательстве (переход на проектное финансирование строительства). В региональном минстрое отмечали, что высокая кредитная нагрузка не позволяет производить накопления на первоначальный взнос по ипотеке. В свою очередь в среде застройщиков звучали мнения о том, что участники этого рынка, которых в регионе в достатке, просто не в состоянии доводить проекты до конца — и это на фоне роста рынка стройматериалов и оплаты рабочего труда.
Масштабные инвестиционные проекты
В это же время в регионе началась активная кампания по поддержке застройщиков: 5 февраля и. о. министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт и вице-мэр, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев сообщили, что из регионального бюджета будет выделено 60 млн рублей на субсидии для 10 проблемных домов. 29 марта депутаты новосибирского Законодательного собрания единогласно поддержали выделение земли без торгов застройщикам, которые взамен должны отдать 10% земли обманутым дольщикам. В мае региональное правительство утвердило ряд мер по упрощению получения разрешений на строительство, а в июне горсовет Новосибирска отменил публичные слушания по застройке, заменив их сбором предложений в Интернете.
Что происходит с землей?
Для получения земли у застройщика есть три основных пути: покупка уже приватизированного участка у собственника, участие в аукционе на застройку территории, либо получение земельного участка в обмен на достройку проблемных объектов. Последний вариант доступен только «надежным» застройщикам, лидерам рынка.
Основной способ получения участка — с помощью аукциона
Доля других вариантов значительно меньше, хотя они и существуют, но законных немного, они прописаны в Земельном кодексе. Аукцион — это всегда как получится. Дешевле–дороже — это зависит от количества участников и от желания получить конкретный земельный участок.
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
Примеров получения земельных участков застройщиками по цене в разы ниже настоящей стоимости, по оценкам экспертов, в Новосибирске множество. Используя как законные, так и откровенно мошеннические методы, застройщики изобретают сложные многоступенчатые схемы. Сколько участков, столько и историй, с ними связанных, двух похожих не бывает. А точность и корректность оформления зависит от юриста, связанного с земельными вопросами.
Как сыграть на назначении участка?
При получении земли через аукцион возможно как перезонирование участка (то есть смена типа застройки в принципе, например, с производственной на жилую), так и изменение разрешенного использования в пределах перечня видов застройки, относящихся к рассматриваемой зоне. Для каждой зоны существует несколько видов разрешенного строительства.
Смена вида разрешенного использования
Смена зонирования
Перезонирование занимает от полугода до года, изменение разрешенного использования до полугода — это связано с тем, что собираются документы, и проводится специальная комиссия. Изменять назначение строительства можно как на начальной стадии, так и на стадии строительства.
«Мой бывший земельный участок относился к зоне, где было разрешено строить только объекты транспортной инфраструктуры. Можно было собрать документы, помучиться годик и перевести его, допустим, в зону, где разрешено строительство жилья», — поясняет основатель одного из бывших новосибирских автодилеров.
По его наблюдениям, новосибирские застройщики при возведении жилых комплексов нередко оформляют участки под строительство гостиниц.
«Мотивация девелоперов простая — требования к гостиницам гораздо ниже с точки зрения парковочных мест. Грубо говоря, при строительстве жилого здания нужна одна парковка на квартиру, а при возведении гостиницы — 1 парковка на 10 апартаментов. В результате этого маневра повышается плотность застройки, что способно в разы увеличить рентабельность», — рассказывает участник рынка.
Как купить землю через ее аренду?
Альтернативой покупке земельного участка является его долгосрочная аренда. Достаточно часто встречается покупка прав аренды на несколько лет, например, на 3 года. В этом случае действует следующее правило: если организация не платит вовремя арендную плату, то землю можно потерять досрочно. Даже если ведутся строительные работы, мэрия вправе расторгнуть договор с неплательщиком. За обозначенный срок (например, 3 года) застройщик обязан получить разрешение на строительство и выполнить минимальный процент застройки площадки в зависимости от зоны. Например, в зоне ОД-1 (общественно-деловая зона общегородского значения) это 25% от площади участка.
Если по истечении обозначенного срока (в рассматриваемом случае трех лет) застройщик совсем не ведет строительных работ, хотя платит аренду полностью, то площадку могут забрать из-за невыполнения обязательств по освоению. Наконец, если по истечении трех лет застройщик построил и зарегистрировал в юстиции только объект незавершенного строительства, то есть не выполнил свой объект на 100% и не сдал в эксплуатацию, то по текущему земельному законодательству, на этот участок должен быть проведен новый аукцион.
Участники рынка вспоминают, что до 2015 года было по-другому — если на площадке находился незавершенный объект, то застройщик получал приоритетное право на продление договора аренды без аукциона.
Если согласно полученному разрешению на строительство в установленный договором аренды срок объект полностью выполнен, то у застройщика есть две возможности:
- выйти на долгосрочную аренду, где ставки гораздо ниже, чем у аренды под строительство
- застройщик может выйти на мэрию с предложением о выкупе земли под объектом.
Например, застройщик берет в многолетнюю аренду желаемый участок, который по документам можно использовать для строительства «общественного здания административного значения». Далее на участке устанавливается некий объект, например, постройка из металлопрофиля, которая в дальнейшем вносится в Росреестр как капитальный. По инвестиционному договору постройка формально может перейти другому аффилированному девелоперу, который в свою очередь как собственник «здания административного назначения» выкупает землю под ним у мэрии.
Таким образом, участок вместе с постройкой переходит в собственность застройщика, который сносит постройку, присоединяет участок к территории ЖК и начинает на нем строительство многоквартирного дома. При этом формально все приводится в соответствии со всеми законами и процедурами мэрии.
Проектирование
Экспертиза
Разрешение на строительство
Технический заказчик
По подобной схеме — предоставить в мэрию документы права на объект, заявленный как капитальный, и выкупить землю под ним — в 2013 году компания «Росагроторг» приобрела у муниципалитета земельный участок площадью 4,6 га в Заельцовском бору за 166 тыс. рублей. По словам специалистов департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска, махинаций с землей в Заельцовском бору насчитывается не менее пяти. Подобным образом был выкуплен участок на улице Станционной — во всех случаях муниципалитету удалось доказать мошенничество через суд, и казна города существенно пополнилась за счет компенсаций ущерба. По подобному алгоритму, по версии следствия, действовали арестованный начальник полиции Бердска Сергей Проценко со своей дочерью, установив строительный вагончик на арендованной земле, выкупив землю под ним за 11 тысяч рублей и выставив на продажу за 2 миллиона рублей.
Стоимость некоторой земли, которая продается мэрией по кадастровой цене, во время аукциона может увеличиваться в десятки раз. Если мэрия захочет слишком много, никто землю не купит. Цена земли составляет 10% от себестоимости строительства. А если цену увеличить в 10 раз? Вы готовы покупать квартиры в два раза дороже? Вообще, Новосибирск такой город, где строительство является очень конкурентным рынком, если посмотреть на Москву и посмотреть на нас — у нас крупных застройщиков гораздо больше, чем в Москве.
На вопрос о том, как получается, что в Росреестр вносятся как капитальные несуществующие объекты, источник, близкий к одному крупному застройщику, выразил предположение, что речь может идти о взятках.
Как увеличить этажность объекта?
Еще одна схема имеет место тогда, когда компания изначально получает землю только под строительство малоэтажек, но в итоге возводит на ней полноценные жилые комплексы.
Так, в 2014 году компания «Вира-строй» через аукцион получила право застроить участок в 7,2 га в частном секторе на улице Заслонова — так называемые «Матрешки на правом». Изначально землю было разрешено использовать только под строительство малоэтажек. В 2016 году застройщик попросил о перезонировании, намереваясь возвести высотки. Мэрия Новосибирска дала согласие, разрешив увеличить этажность. Таким образом, земля обошлась застройщику гораздо дешевле, что позволило объявить продажу квартир по заниженным ценам. Отдел продаж девелопера даже использовал нашумевший слоган «Конкуренты, извините!». Однако в дело вмешались жители окрестных частных домов, выступившие резко против такого соглашения, начались волнения. Жители обратились в новосибирское УФАС, которое признало нарушение закона «О защите конкуренции». Арбитражный суд тоже встал на сторону УФАС. Позже, генеральный директор ООО «СК «Вира-Строй» Михаил Постников говорил, что решение УФАС оказалось для компании неожиданным, по мнению застройщика, соглашение с мэрией было заключено «в рамках правового поля». Соглашение было разорвано, «Вира-Строй» принялась за возведение малоэтажных новостроек.
По этой же причине отдельные земельные участки не могут получить те, кто действительно намерен строить на них малоэтажные комплексы, например автосалоны.
«Мэрия не давала нам возможность приобрести желаемый земельный участок, так как считала, что, имея его, мы будем строить не автосалон, а жилой комплекс, поскольку последнее было бы значительно выгоднее с точки зрения бизнеса», — сетует руководитель одного из сибирских автодилеров на условиях анонимности.
Как решать вопрос с объектами социальной инфраструктуры?
«Сейчас строителей нельзя обременять никакими обязательствами типа детсада или дороги. Если там будут строить, то это потребует средств на развитие территории, и мэрия должна взять адекватные деньги за эти участки, чтобы потом на эти деньги строить. А сейчас получается, мэрия берет в разы меньше, чем надо», — отметил в разговоре бывший член общественного экспертного совета при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства, новосибирский урбанист и аналитик Дмитрий Лебедев. Но застройщикам есть что на это ответить.
«Наша компания занимается комплексной застройкой, речи о точечной застройке не идет. Но в процессе освоения комплексной территории есть свои нюансы, — рассказывает член совета директоров ООО «ДСК КПД-Газстрой», депутат горсовета Новосибирска Кирилл Покровский. — Когда застройщик заходит на большую площадку, которая требует инфраструктурного развития — дорог, объектов социального ориентирования, всего того, что должны строить на деньги бюджета, есть конкретные прецеденты, в рамках которых застройщик берет освоение инфраструктурных объектов на территории на себя. Предположим, производит строительство дороги за счет своих средств. И за это может получить преференции».
По словам бизнесмена, речь может идти об арендных платежах за земельный участок, либо о предоставлении застройщику земельного участка с баланса города. Покровский комментирует такую схему сдержанно: говорит, что, с одной стороны, не видит ничего криминального в том, что застройщик выполняет ряд работ за муниципалитет, и за это с ним рассчитываются участком земли. С другой стороны — в деловой среде идут волнующие разговоры о предоставлении земельных участков застройщикам жилья под строительство сетевых магазинов. Похожая ситуация с решением выдавать участки компаниям за достройку проблемных домов или расселение обманутых дольщиков.
«Строители проголосовали за решение горсовета раздать участки бесплатно. У них другие объекты начаты, они хотят, чтобы следующие дольщики пришли на эти дома на новых территориях, и эти деньги отдать дольщикам из проблемных домов. Это можно считать пирамидой», — считает урбанист Дмитрий Лебедев.
«На мой взгляд, это болезненный вопрос, который нужно серьезно разбирать. Если создается прецедент, то сразу появляется много желающих, и тогда пропадает институт торгов, самые лакомые куски, земельные участки, которых уже единицы остались, раздаются на каких-то условиях — мена или в счет каких-то работ, и тем самым возникает теневой, что ли, сектор. Уходят из открытой плоскости торгов… Я не уверен в полной легитимности этой схемы, но и не скажу, что это плохо. Нужно скрупулезно разбираться в законности, смотреть юридическую базу этого вопроса, и по каждому случаю разбираться отдельно», — говорит глава «КПД-Газстроя».
Земли остается все меньше, схем все больше
Собеседники рассказывают о других известных им используемых новосибирскими застройщиками способах выгодного получения земли, впрочем, не называя конкретных имен. По их словам, среди прочего в городе есть практика получения участков «по праву выбора» — свободный участок просят под строительство социального объекта, а далее алгоритм действий известен: объект, как правило, «возводится» только на бумагах, участок под ним переоформляется в собственность и перепродается по рыночной цене.
«Таких схем очень много, когда предприниматели средней руки берут участок, начинают имитировать стройку, проект делают быстренько под него. Почему у нас так много архитекторам задач дают: «проект нужен вчера». Потому что надо быстренько бумаги оформлять. Выкапывают котлован для видимости и ждут инвестора, например, «Снежная миля» на Большевистской, сквер с «чупа-чупсом» на Орджоникидзе — там котлован годов с 90-х был, в «нулевые» тоже имитировали стройку, и только в 2012 году этот арендованный участок вернули и построили сквер. Те, кто получают участки по «праву выбора», строят якобы социальный объект, переоформляют в собственность, продают, и многие потом уезжают из города», — говорит Лебедев.
Распространенным у одного из новосибирских застройщиков методом экономии, по словам Сергея Николаева, является получение земли под, например, многоуровневую стоянку. Стоянку сдают, а через некоторое время на территории вновь начавшейся стройки появляется паспорт: реконструкция административного здания с автостоянкой в жилой дом. При этом предприниматель может даже не тратиться на покупку земли», — говорит эксперт. Как рассказал Владимир Мартыненков, в редких случаях у застройщика также есть возможность обсуждать получение земельного участка, если имеющийся участок изымают для муниципальных нужд.
Ситуация меняется. Сейчас проще смотреть участки по приемлемой цене на вторичном рынке!
Земля просто так в принципе никому не нужна. Нужна земля, на которой можно что-то построить. Для этой земли всегда важны два параметра:
- наличие рядом сетей, достаточной для строительства инженерной инфраструктуры,
- локация, которая была бы интересна для объекта, который там задумали построить.
Те, кто заключил договоры аренды на земельные участки, которые выдавались на три года по акту предварительного выбора без аукциона до 1 марта 2015 года, — скорее всего, еще есть на рынке. Вполне возможно, что часть этих участков относительно недорогая.
Точка зрения и. о. министра строительства НСО — Ивана Шмидта
Многие застройщики используют различные легальные схемы для уменьшения затрат на покупку и аренду земельных участков. Речь и о манипуляциях с назначением земельных участков, и о строительстве «гостиниц» с целью снизить объемы обязательств по возведению парковок, и т. д. Какие меры намерен предпринять региональный минстрой для наведения порядка в этой сфере?
Как вы правильно заметили, указанные способы оформления прав собственности на земельные участки находятся в правовом поле действующего законодательства РФ. Земельный кодекс предусматривает исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором он расположен.
Также застройщики пользуются законодательным правом не выполнять экспертизу проектной документации в отношении объектов площадью до 1500 кв. м и количеством этажей не более двух, которые также не подлежат государственному строительному надзору. В подобной ситуации контроль за строительством объекта и решение о вводе в эксплуатацию возлагается на органы местного самоуправления. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдается в отношении объектов капитального строительства, задача органов местного самоуправления — определить степень капитальности построенного объекта. Необходимо искоренить практику на ввод в эксплуатацию нестационарных объектов под видом объектов капитального строительства.
Зачастую муниципалитеты предоставляют земельные участки в кварталах существующей жилой застройки или рекреационных зонах, обладающих высокой инвестиционной привлекательностью. Однако виды разрешенного использования таких участков, предоставляемых в аренду на торгах — автомобильные стоянки, административные здания, гостиницы, — зачастую свидетельствуют о наличии в действиях муниципалитета изначального умысла на последующее жилищное строительство.
Министерство строительства Новосибирской области в рамках полномочий по контролю за соблюдение органами местного самоуправления законодательства градостроительной деятельности в рамках плановых и внеплановых проверок анализирует подобные случаи на предмет правомерности принятия тех или иных решений.
Что касается строительства нежилых зданий, фактически используемых в качестве комплексов, совмещающих офисное и жилое назначения, то вопрос в большей степени связан со спросом на такие объекты среди граждан, готовых их приобретать.
Дело в том, что подобные объекты не являются жилым фондом и не соответствуют требованиям, предъявляемым к нему. Для подобных объектов могут не соблюдаться нормы по санитарным разрывам от источников негативного воздействия, инсоляции, обеспеченности автомобильными стоянками, детскими площадками, объектами социальной инфраструктуры. В период эксплуатации для подобных объектов на собственников не распространяются требования Жилищного кодекса. Размер платы за текущее содержание может быть произвольно установлен управляющей компанией, коммунальные платежи для нежилых помещений существенно выше. И даже такой вопрос, как соблюдение режима тишины в таких зданиях, законодательно не регулируется.
Источник: «Континент Сибирь»
Посмотрите наши свежие, уже оформленные, земельные участки под строительство в Новосибирске:
