По мере замены долевого финансирования жилого строительства на проектное ожидается постепенный уход с рынка целого ряда застройщиков. Определенной нишей для них может стать рынок генподрядных услуг или fee-девелопмент.
Однако если fee-девелопмент только набирает силу, то на рынке генподрядных услуг работает довольно много компаний со специализациями в разных сегментах. Но рынок не резиновый и, начиная с 2014 года, постепенно сокращается. Объем рынка генподрядных работ сегодня оценивается в 130–150 млрд рублей. Причем за прошедший год он сократился на 12 %. Большая часть рынка приходится на интегрированные в строительные холдинги компании, остальное – на независимые коммерческие организации. При этом крупных игроков с серьезными производственными базами насчитывается не более 15–20.
Генеральный подрядчик
С учетом динамики рынка жилищного строительства и стагнации промышленного строительства, а также состояния госзаказа, объем рынка подрядных услуг сохранится на нынешнем уровне или даже вырастет.
Рынок подрядных услуг даже вырастет! Все чаще замечется, что спрос на услуги генподрядчиков растет. Компании-инвесторы не хотят иметь у себя в больших организациях собственные службы, им удобнее работать на аутсорсинге, привлекать профессионалов. Многие заказчики сегодня рассматривают возможность обратиться за услугами генподрядчика, чтобы получить надежного, стабильного, клиентоориентированного партнера, готового обеспечить высокое качество обслуживания. Результатом работы с генподрядчиком будет лучшая отдача от инвестиций, все больше заказчиков это понимают.
Уйти, чтобы остаться
Некоторые застройщики вовсе не имеют в своем штате подрядных организаций и нанимают их по мере надобности.
Привлекаются сторонние компании, занимаясь девелопментом в его классическом понимании. Проведя тендер и получив независимого генподрядчика, получают больше преимуществ, чем работая самостоятельно.
Другие застройщики имеют внутри структур генподрядные компании, однако работают исключительно на своих объектах. Но есть крупные застройщики, которые оказывают генподрядные услуги сторонним компаниям.
Генподрядчик – исполнитель, один из элементов в системе, которая выстраивается между застройщиком жилья и его покупателем. Все законодательные новации, направленные на любого из участников процесса, так или иначе влияют и на деятельность генподрядчиков.
Однако, изменение состава игроков рынка не связано с изменением законодательства. Основная причина ухода компаний в том, что они не могут выполнить финансовые обязательства: их подводит отсутствие оборотных средств, невозможность предоставлять заказчикам банковские гарантии и другие подобные факторы. А вот из-за того, что порог входа на рынок генподряда довольно низкий, к сожалению, время от времени приходят непрофессиональные компании, которые возлагают на себя статус генподрядчиков и рассчитывают на то, что могут заниматься большими подрядами. Но такие компании не работают долго – достойно работать в этом сегменте и производить гарантированный результат очень трудно. Для этого нужны финансовая стабильность, репутация и опытнейшие специалисты.
Натуральный расчет
Количество генподрядных компаний на рынке не постоянно…
- во‑первых, именно в строительстве больше всего банкротств,
- во‑вторых, основная часть из них приходится именно на подрядные компании, особенно работающие в сфере жилого строительства.
Многие подрядные компании находятся в предбанкротном состоянии. Опрошенные Рейтинговым агентством строительного комплекса (РАСК) строительные организации регулярно сообщают, что отрасль пребывает «в зоне неблагоприятного делового климата» из-за отсутствия достаточного спроса со стороны основных заказчиков – государства, корпоративного сектора и населения.
В условиях сокращения спроса на жилье в предыдущий период при сокращении маржинальности девелоперского бизнеса подрядные компании иногда подолгу ждут положенных выплат. Не дождавшиеся уходят с рынка.
Живых денег на рынке обращается не много – известно, что большинство сделок, заключенных в последнее время по приобретению готовых проектов, земельных участков, компаний и проч., носят безденежный характер, подразумевая чаще всего долю в проекте или в бизнесе. Не стали исключением и подрядные организации – застройщики пытаются расплачиваться с ними квартирами. Однако если в 1990‑е и даже в середине 2000‑х подрядчики брали квартиры, то в условиях снижения спроса реализовать недвижимость сложно даже по демпинговым ценам.
Практика бартерных сделок постепенно уходит, поскольку генподрядчик все чаще сталкивается с трудностями при реализации квартир, конкурируя с отделом продаж застройщика и многочисленными агентствами. Если такая схема и применяется, она работает как своеобразная отсрочка оплаты с последующей реализацией квартир через общий отдел продаж.
Частные или государственные?
Целый ряд подрядных компаний охотно работает по госконтрактам. Рынок госзаказа весьма специфичен. Достаточно сравнить крупнейших подрядчиков в бюджетном строительстве и на коммерческих заказах, чтобы увидеть: рынки практически не пересекаются. Но работы ведутся, значит, подрядчикам это выгодно.
Однако условия работы по госконтрактам ужесточаются. Согласно постановлению Правительства РФ № 570 от 15 мая 2017 года с начала текущего года подрядчики обязаны выполнять собственными силами часть работ при строительстве по госзаказу.
До 1 июля 2018 года доля собственных работ должна составлять не менее 15 % от объема госконтракта, после этой даты – 25 %. За несоблюдение требований постановления грозит штраф в размере 5 % от стоимости работ, которые подрядчик должен был выполнить самостоятельно.
Ужесточаются условия работы по госконтрактам. В частности, возможна не выплата авансов. Причина – недобросовестное исполнение работ, а также срыв сроков исполнения контрактов. Нередко подрядчики, чтобы выиграть тендер, занижают стоимость работ, а потом не умеют уложиться в заявленную сумму.
Однако ряд компаний принципиально не имеет дела с государственными структурами. Для них выгодно работать с частными компаниями, не стремиться подписывать бюджетные контракты. Они предпочитают контракты, основанные на тех сметах, которые их устраивают – обычно это частные компании.
Перспектива – fee-девелопмент
Определенной альтернативой или, если угодно, нишей на строительном рынке может стать fee-девелопмент (девелопмент за вознаграждение) – когда компания, взявшаяся за fee-девелопмент, своими силами и за свой счет исполняет функции технического заказчика, проектировщика, управляющего и генподрядчика на объекте, но не берет на себя рисков, а за свои услуги получает фиксированную сумму.
Fee-девелопмент все же ближе к девелопменту, чем к генподряду. За рубежом fee-девелопмент – это довольно распространенная практика. В России такой тип бизнеса не набирает силу из-за того, что крупные игроки, как правило, неохотно оказывают эту услугу, а инвесторы не очень доверяют сторонней компании, ссылаясь на то, что цена ошибки слишком высока. Однако частные случаи fee-девелопмента все же есть.
Развитию fee-девелопмента способствуют несколько факторов:
- разработка документации, необходимой для организации строительства, сегодня требует не только глубокого знания нормативной базы, но и понимания алгоритмов сбора и подачи информации в курирующие органы власти.
- перманентные изменения регионального и федерального законодательства зачастую останавливают инвесторов из других регионов и стран от полномасштабной экспансии в Новосибирск.
Компании, которые все же решаются на выход в новый для себя регион, часто предпочитают хеджировать риски посредством fee-девелопмента. В таких случаях оплата часто привязана к результативным этапам, поэтому инвестор имеет возможность минимизировать риски финансовых потерь при возникновении объективных обстоятельств или факторов, препятствующих реализации проекта.
Fee-девелопмент как услуга имеет большой потенциал!
Источник: Ктостроит.ру
