Закон о долевом строительстве был ужесточен год назад и вызвал серьезное недовольство девелоперов. Они жаловались, что по новым правилам, которые должны вступить в силу 1 июля 2018 г., им для начала строительства необходимо иметь до 40% собственных средств — привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта. С 1 июля 2019 г. все застройщики должны начать работать по эскроу-счетам, которые предполагают, что деньги от покупателей будут поступать на специальные счета и воспользоваться ими застройщик сможет только по окончании строительства.
С 1 июля 2018 года застройщикам будет запрещено продавать недостроенные квартиры напрямую
На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона. Однако добиться значительных уступок им не удалось. Давайте ознакомимся с согласованным пакетом депутатских и правительственных поправок, которые будут приняты в ближайшее время…
Банковский надзор
Самое существенное изменение, которое ожидает застройщиков уже с 1 июля 2018 года – необходимость банковского сопровождения.
Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей: деньги должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке. Перечень этих банков утверждает Центробанк, сейчас их 25. Это требование будет касаться и тех домов, которые уже находятся в стадии строительства.
Напрямую продавать квартиры можно будет только в тех домах, которые приняты госкомиссией и введены в эксплуатацию.
Если застройщик не откроет такой счет, он не сможет продавать квартиры: договоры долевого участия не будут зарегистрированы. Деньгами, поступившими от продажи строящихся квартир, нельзя будет распоряжаться по своему усмотрению. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения. Это покупка земельного участка, строительные работы, выплата зарплаты и т. д. Такой акт сейчас готовится Минстроем и Фондом защиты дольщиков, говорит федеральный чиновник. Представитель Минстроя на вопросы «Ведомостей» не ответил.
По сути, это проектное финансирование, когда все деньги от продажи квартир лежат на счете в банке. Банк при этом будет контролировать темпы строительства объекта и расходы застройщика. Банк выступит в роли дополнительного контролирующего органа и сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств. При этом забрать остатки на счетах застройщик сможет только по окончании строительства.
На дольщиков введение этого института не окажет никакого влияния, зато все финансовые средства девелоперской отрасли будут сосредоточены в немногочисленной группе банков.
Большинство банков пока не готово работать по новым правилам… А вот в ВТБ заявили:
«Банк полностью готов к работе с застройщиками в части банковского сопровождения в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, в том числе при реализации практики эскроу-счетов», – сообщила пресс-служба банка.
Представители Сбербанка и Газпромбанка на вопросы «Ведомостей» не ответили. Но в апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».
Ввод объекта в эксплуатацию
Генеральный подрядчик
Разрешение на строительство
Экспертиза
Как смягчат закон?
На некоторые уступки власти все же пошли.
- Отменяется обязательство иметь на счете 10% средств – их можно заменить привлеченным финансированием, т. е. кредитами.
- Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 25% при условии, что застройщик отчитывается по стандартам МСФО.
- Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку.
- Разрешить использовать средства на эскроу-счетах по мере строительства:
- 30% при завершении нулевого цикла,
- 30% по завершении монтажных работ,
- 30% после подключения сетей,
- 10% после ввода дома в эксплуатацию.
Предполагается отменить норму «одно разрешение – один дом»
Застройщики смогут привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство, если речь идет о комплексной застройке. Девелоперам, реализующим крупные проекты, не придется создавать несколько юрлиц на каждый дом, а ведь до 65% проектов приходится как раз на проекты комплексного освоения.
20% от стоимости строительства можно взять в долг у материнской компании
Еще одно послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет. Эти поправки дадут возможность застройщикам работать в приемлемых для них условиях. Но некоторые предложения не учтены: к примеру, без изменений остается пункт об опыте работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет. Это означает, что новым игрокам пробиться на рынок будет крайне сложно.
Технический заказчик
Генеральный подрядчик
Строительство
Участники рынка также обращают внимание на то, что деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры, например детских садов, дорог и т. д. Депутаты считают, что эти объекты должны строить местные власти, указывает один из разработчиков закона.
А что получим в итоге?
Девелоперы будут вынуждены корректировать стратегию своего дальнейшего развития. До 20–30% мелких и средних застройщиков покинут рынок. Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков.
Автор и источник: Сергей Портер / Ведомости
