Как мэрия пытается бороться с махинациями и жадностью строителей в Новосибирске

В Новосибирске есть правила землепользования и застройки города, но строители постоянно просят мэрию разрешить от них отклониться. И часто это и происходит. Власти позволяют возвести более высокий, чем положено, дом или уменьшить количество парковок. А в последние годы в Новосибирске стали строить под видом спорткомплексов, парковок и магазинов будущие высотки. В мэрии задумали изменить правила игры, ограничив строителей. Как именно и к чему это приведет — рассказывает в своей колонке координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев.

Мэрия Новосибирска решила изменить правила застройки города

Мэрия Новосибирска предложила горожанам обсудить несколько ключевых изменений в правилах землепользования и застройки

Сейчас на сайте электронной демократии Новосибирской области идут общественные обсуждения новых правил землепользования и застройки города (далее — ПЗЗ). Это второй по важности градостроительный документ после генерального плана. Именно он определяет, что будет строиться и по каким параметрам — высота, плотность, количество парковок. И именно на основании этого документа выдаются разрешения на строительство.

Документ состоит из текста правил и описания (то есть градостроительных регламентов) каждой зоны застройки. К ним приложено четыре карты, главная из которых — градостроительного зонирования. Небольшие изменения вносятся в документ периодически, и сейчас как раз такой момент. На этот раз их довольно много.

Смена вида разрешенного использования земельного участка
Смена зонирования

Что нового в правилах застройки Новосибирска?

В основном изменения связаны с приведением в порядок текущего законодательства и классификатора вида разрешенного использования земли и объектов на ней. Есть небольшие послабления для строительства небольших гостиниц на участках от 0,1 до 0,2 га.

Появляются три новые зоны, которые предусмотрены в генплане: одна для Академгородка — научно-производственная — и две для садовых обществ и индивидуальных жилых домов, которые находятся в створах перспективных магистралей, которые не будут построены по генплану до 2030 года.

Любопытны три изменения в текстовой части общих правил:

Первое. Предложено пять лет не менять зонирование и назначение участка с даты ввода в эксплуатацию нового здания и пятилетний мораторий на его реконструкцию или перепланировку. Правило предложено распространить только на те участки, которые предоставлены государством или городом.

Это задумывалось для борьбы с земельными махинациями и домами-оборотнями. Когда строится спортивный объект, стоянка или гостиница — и либо сразу не используется по назначению, либо сносится или перестраивается в жилой дом.

Очевидно, эта проблема не решится такой мерой, а скорее отложит ее в долгий ящик. Ровно на один предвыборный цикл. «После нас хоть потоп». Этот вопрос решается только градостроительным зонированием — каждый участок должен быть отнесен к специальной зоне, а власти должны следить за дальнейшим использованием.

Второе. Предлагается ввести максимальный порог отклонения от предельных параметров строительства жилья, гостиниц, административных зданий на 20%.

Очень часто застройщики жилья и гостиниц заявляются на общественные обсуждения с просьбой уменьшить требуемые парковки или увеличить высоту и плотность застройки скорее с целью экономии средств или из банальной жадности. Так, например, появлялись высотные жилые дома на улицах Республиканской и Семьи Шамшиных — на участках меньше необходимого минимума.

Предложение скорее полезное, однако все же полезнее было бы строить по установленным правилам вообще без отклонений. Опасаюсь того, что теперь все застройщики будут приходить на слушания и требовать 20% отступов по любой стройке, ссылаясь на такую возможность.

Третье. Предложено не выдавать градостроительные планы участков (фактически — разрешение на строительство) до того, как не будут приняты проекты планировки или проекты развития территории. Это нововведение связано со вступившим в силу законом о реновации. Теперь есть отдельные территории комплексного развития. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) выделяют их на отдельной карте. В проекте аж 170 территорий частного сектора и ветхих домов. Есть очень большие площадки, например, частный сектор между улицами Связистов и Петропавловской, 1 на 2 км.

Получение земельного участка под строительство по программе КРТ Комплексоне развитие территорий в Новосибирске

С одной стороны, будет невозможно выкупить несколько домов и построить высотку посреди частного сектора. С другой стороны, жителям этих существующих частных домов сейчас не дают строить новые комфортные дома и не дают никакой информации — когда до них дойдет реновация и дойдет ли вообще. Это стимулирует самострой и конфликты при реновации в дальнейшем.

Еще есть изменения в карте градостроительного зонирования: так как ПЗЗ принимаются на основании генерального плана — все истории с махинациями с землей переходят из генплана в этот документ.

Это последний документ, который нужно исправить, чтобы разрешить высотную застройку на городском пляже, на берегах Ельцовки-2 и Оби, на золоотвалах ТЭЦ-5 и в промзоне Ленинского района.

В сухом остатке: мэрия признает проблему, внося изменения в правила. Но не решает ее. Эти поправки — прекрасный пример, как создавать видимость изменений, не меняя ничего по сути. В текстовой части мэрия как бы «борется» с махинациями, но в карту градостроительного зонирования тут же вносит изменения, позволяющие строить в зеленых зонах не только спортивные объекты.

Общественные обсуждения будут проходить до 21 мая. Свои предложения можно оставить на сайте электронной демократии НСО или отнести в департамент строительства по адресу Красный проспект, 50 и положить в почтовый ящик. Образец предложения можно скачать здесь.

Стоит обратить внимание на, недавно выставленные на продажу, земельные участки под капитальное строительство:

Земельный участок 2,57 Га Березовский сельсовет Новосибирский район

Земельный участок 2,57 Га Березовский сельсовет Новосибирский район

Земельный участок 76,34 Га Березовский сельсовет Новосибирский район

Земельный участок 76,34 Га Березовский сельсовет Новосибирский район

Земельный участок 0,35 Га ул. Трактовая с. Вагайцево Ордынский район Новосибирская область

Земельный участок 0,35 Га ул. Трактовая с. Вагайцево Ордынский район Новосибирская область

Источник: НГС

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *