По существующему законодательству, объединить земельные участки (ЗУ) в один можно только в том случае, если у них один вид разрешенного использования (ВРИ). При этом, часто возникает потребность в объединении участков с разным ВРИ. Вся процедура проводится строго по регламенту и согласно Земельного кодекса.
Объединение земельных участков с разным видом разрешенного использования — правила и инструкция по изменению ВРИ
Что говорит Закон об объединении земельных участков?
Земельный кодекс устанавливает требования к ЗУ, которые можно объединить:
- участки имеют один ВРИ
- находятся в пределах одного кадастрового образования
- стоят на кадастровом учете
- при объединении не будут превышены максимально допустимые размеры, установленные для этой категории земель
- все объединяемые ЗУ предоставлены на одинаковых правах (собственность, бессрочное пользование, наследуемое владение)
Эти требования должны быть соблюдены полностью. Если хотя бы одно не соблюдается, создать из нескольких участков один не получится!
Одна из самых частых причин для отказа — разный вид разрешенного использования ЗУ. Прежде чем объединять земли, нужно изменить их ВРИ.
Смена вида разрешенного использования
Смена зонирования
Перераспределение границ участков
Для того чтоб использовать ЗУ с другими целями, нужно либо менять ВРИ, либо получать разрешение на вспомогательный вид. Поэтому объединить земли с разным разрешенным использованием в обычном порядке, без его изменения, невозможно.
Такой объединенный участок было бы невозможно использовать по закону. Например, один ЗУ предназначен для индивидуального строительства, второй — для садоводства и огородничества. Чтобы их объединить — у одного из них придется изменить ВРИ.
По закону при объединении старые ЗУ снимают с кадастрового учета. Они перестают существовать как самостоятельные единицы. На кадастр ставят новый участок. Всю информацию по ЗУ — площадь, границы, категория, вид разрешенного использования и т.д. — вносят в реестр.
Изменение вида разрешенного использования ЗУ
Сначала нужно привести в соответствие виды разрешенного использования. То есть поменять ВРИ таким образом, чтобы у всех ЗУ он был одинаковый. С одной стороны, это достаточно простая процедура. Подать заявление можно онлайн. С другой стороны, изменение разрешенного использования имеет свои нюансы.
Для изменения ВРИ нужно подать заявление. Сделать это может собственник или правообладатель земельного участка. Вместе с заявлением нужно предоставить документы:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на ЗУ.
Большинство документов местная администрация запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Поэтому заявитель имеет право их не предоставлять. К этой категории относятся выписки из реестров, ГПЗУ и т.д. Ответ на заявление вы получите через 15 рабочих дней. В том случае, если вы изменяете вид разрешенного использования, чтобы строить капитальный объект, срок рассмотрения составит 45 дней.
Если администрация вынесла положительное решение, она подает документы в Росреестр. На основании решения об изменении разрешенного использования вносят изменения в ЕГРН. Вы получаете выписку с новыми характеристиками участка.
Администрация может отказать в изменении вида использования. Если вы считаете, что вам отказали не правомерно, можно обжаловать решение через суд. Не всегда ВРИ можно изменить.
Только после того, как вид разрешенного использования изменен и в ЕГРН внесены все изменения, можно начинать процедуру объединения земельных участков.
Почему могут отказать в объединении участков?
Несмотря на то, что процедура достаточно проста, риск отказа есть на каждом ее этапе. Чаще всего можно получить отказ в изменении ВРИ одного из участков.
Нельзя изменить разрешенное использование участков в следующих случаях:
- участок находится в собственности муниципалитета, а вы на торгах заключили с администрацией договор аренды
- земля находится в аренде, и договором между собственником и арендатором определен вид использования земли
- при изменении разрешенного использования будут нарушены предельные размеры участка. Эти нормы установлены в Правилах землепользования.
Как узнать, можно ли изменить вид разрешенного использования ЗУ?
Рекомендуем заранее узнать перспективы изменения вида разрешенного использования. Это можно сделать разными способами:
- Изучить ПЗЗ и ГПЗУ. В градостроительных документах указывают все возможные виды разрешенного использования для земельных участков. Вы можете заказать выписку и узнать, какие ВРИ установлены для вашего ЗУ.
- Градостроительные регламенты для территориальной зоны. Здесь вы также можете найти информацию обо всех ВРИ — основных, условно разрешенных, вспомогательных. Градостроительные регламенты являются частью ПЗЗ. Найти их можно на официальном сайте административного образования.
- Подобрать вид использования, который будет максимально соответствовать цели изменения. В каждой группе ВРИ есть разные варианты использования. Из этого перечня и нужно выбирать подходящий вариант.
Если вы не хотите заниматься поисками самостоятельно, можно обратиться за помощью в Группу Компаний АБАЖУР. Мы досконально изучим Вашу ситуацию и примем единственно правильный путь с минимальным риском получить отказ.
Какие необходимы согласования для объединения участков?
Если вы единственный собственник всех объединяемых участков и на них нет обременений, никакие согласования не нужны. В остальных случаях придется получить согласие заинтересованных лиц.
- Получить согласие от всех собственников объединяемых земель. После того, как будет сформирован один ЗУ, он будет в долевой собственности. Если хотя бы один из собственников не дает согласия, объединить земли вам не разрешат. Решить такие вопросы можно через суд.
- Получить согласие третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты. Это необходимо в том случае, если на земле есть обременение. Например, один из участков находится в залоге у банка. В этом случае нужно получить разрешение от кредитной организации. Здесь нужно быть осторожнее. По закону после объединения обременение будет распространяться не на долю земли, а на весь новый ЗУ.
После этого нужно заключить договор с кадастровым инженером.
Межевание участка при объединении
Межевание — это обязательный этап при объединении ЗУ. Так как новый участок в конце процедуры на кадастровый учет, у него должны быть определены границы. Оно проходит в несколько этапов:
- Заключение договора с кадастровым инженером. Проверить право специалиста выполнять такую работу можно на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть количество отказов. Это позволит оценить профессионализм специалиста.
- После заключения договора, анализируются документы объединяемых участков.
- Подготовка межевого плана. Межевой план для объединения немного отличается от документа, который подготавливают при постановке ЗУ на учет. На плане отображаются границы исходных участков и нового ЗУ. Межевой план подготавливается без выезда и не требует подписи актов согласования.
Постановка объединенного участка на кадастровый учет
После того, как у вас на руках будет подготовленный межевой план, можно регистрировать изменения в Росреестре. Сам процесс регистрации прост, сделать все можно и самостоятельно, а можно и с помощью специалистов ГК Абажур.
Сначала нужно подать в Росреестр заявление. Будьте внимательны, вам нужно заполнить бланк заявления на объединение участков, иначе его вернут без рассмотрения. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете документы на те участки, которые вы объединяете, и межевой план, подготовленный инженером.
Неполный пакет документов — одна из частых причин отказа в регистрации — мы поможем правильно подготовить всю документацию!
После того, как заявление подано, специалисты Росреестра будут его рассматривать. Рассмотрение занимает 7 дней. Дата отсчета — поступление вашего заявления в Росреестр. Поэтому прибавьте к дате его подачи в МФЦ еще 2-3 дня. Такая задержка не будет нарушением закона, так как она вызвана межведомственным взаимодействием.
Если Росреестр принимает положительное решение, старые участки снимут с учета, а новый будет зарегистрирован. Регистрация права собственности происходит одновременно. Если у вновь образованного участка несколько собственников, они получат доли. После завершения процедуры вы получите выписку из ЕГРН на новый ЗУ.
А вот и все наши земельные участки под капитальное строительство не требующие, на данный момент, объединения:
Источник: ООО «Геомер Групп» — Геодезические работы по Москве и Московской области
