По существующему законодательству, объединить земельные участки (ЗУ) в один можно только в том случае, если у них один вид разрешенного использования (ВРИ). При этом, часто возникает потребность в объединении участков с разным ВРИ. Вся процедура проводится строго по регламенту и согласно Земельного кодекса.
Объединение земельных участков с разным видом разрешенного использования — правила и инструкция по изменению ВРИ
Что говорит Закон об объединении земельных участков?
Земельный кодекс устанавливает требования к ЗУ, которые можно объединить:
- участки имеют один ВРИ
- находятся в пределах одного кадастрового образования
- стоят на кадастровом учете
- при объединении не будут превышены максимально допустимые размеры, установленные для этой категории земель
- все объединяемые ЗУ предоставлены на одинаковых правах (собственность, бессрочное пользование, наследуемое владение)
Комплектация объектов и выигранных тендеров
Эти требования должны быть соблюдены полностью. Если хотя бы одно не соблюдается, создать из нескольких участков один не получится!
Одна из самых частых причин для отказа — разный вид разрешенного использования ЗУ. Прежде чем объединять земли, нужно изменить их ВРИ.
Для того чтоб использовать ЗУ с другими целями, нужно либо менять ВРИ, либо получать разрешение на вспомогательный вид. Поэтому объединить земли с разным разрешенным использованием в обычном порядке, без его изменения, невозможно.
Такой объединенный участок было бы невозможно использовать по закону. Например, один ЗУ предназначен для индивидуального строительства, второй — для садоводства и огородничества. Чтобы их объединить — у одного из них придется изменить ВРИ.
По закону при объединении старые ЗУ снимают с кадастрового учета. Они перестают существовать как самостоятельные единицы. На кадастр ставят новый участок. Всю информацию по ЗУ — площадь, границы, категория, вид разрешенного использования и т.д. — вносят в реестр.
Смена вида разрешенного использования
Смена зонирования
Перераспределение границ участков
Изменение вида разрешенного использования ЗУ
Сначала нужно привести в соответствие виды разрешенного использования. То есть поменять ВРИ таким образом, чтобы у всех ЗУ он был одинаковый. С одной стороны, это достаточно простая процедура. Подать заявление можно онлайн. С другой стороны, изменение разрешенного использования имеет свои нюансы.
Для изменения ВРИ нужно подать заявление. Сделать это может собственник или правообладатель земельного участка. Вместе с заявлением нужно предоставить документы:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на ЗУ.
Большинство документов местная администрация запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Поэтому заявитель имеет право их не предоставлять. К этой категории относятся выписки из реестров, ГПЗУ и т.д. Ответ на заявление вы получите через 15 рабочих дней. В том случае, если вы изменяете вид разрешенного использования, чтобы строить капитальный объект, срок рассмотрения составит 45 дней.
Если администрация вынесла положительное решение, она подает документы в Росреестр. На основании решения об изменении разрешенного использования вносят изменения в ЕГРН. Вы получаете выписку с новыми характеристиками участка.
Администрация может отказать в изменении вида использования. Если вы считаете, что вам отказали не правомерно, можно обжаловать решение через суд. Не всегда ВРИ можно изменить.
Только после того, как вид разрешенного использования изменен и в ЕГРН внесены все изменения, можно начинать процедуру объединения земельных участков.
Почему могут отказать в объединении участков?
Несмотря на то, что процедура достаточно проста, риск отказа есть на каждом ее этапе. Чаще всего можно получить отказ в изменении ВРИ одного из участков.
Нельзя изменить разрешенное использование участков в следующих случаях:
- участок находится в собственности муниципалитета, а вы на торгах заключили с администрацией договор аренды
- земля находится в аренде, и договором между собственником и арендатором определен вид использования земли
- при изменении разрешенного использования будут нарушены предельные размеры участка. Эти нормы установлены в Правилах землепользования.
Как узнать, можно ли изменить вид разрешенного использования ЗУ?
Рекомендуем заранее узнать перспективы изменения вида разрешенного использования. Это можно сделать разными способами:
- Изучить ПЗЗ и ГПЗУ. В градостроительных документах указывают все возможные виды разрешенного использования для земельных участков. Вы можете заказать выписку и узнать, какие ВРИ установлены для вашего ЗУ.
- Градостроительные регламенты для территориальной зоны. Здесь вы также можете найти информацию обо всех ВРИ — основных, условно разрешенных, вспомогательных. Градостроительные регламенты являются частью ПЗЗ. Найти их можно на официальном сайте административного образования.
- Подобрать вид использования, который будет максимально соответствовать цели изменения. В каждой группе ВРИ есть разные варианты использования. Из этого перечня и нужно выбирать подходящий вариант.
Если вы не хотите заниматься поисками самостоятельно, можно обратиться за помощью в Группу Компаний АБАЖУР. Мы досконально изучим Вашу ситуацию и примем единственно правильный путь с минимальным риском получить отказ.
Какие необходимы согласования для объединения участков?
Если вы единственный собственник всех объединяемых участков и на них нет обременений, никакие согласования не нужны. В остальных случаях придется получить согласие заинтересованных лиц.
- Получить согласие от всех собственников объединяемых земель. После того, как будет сформирован один ЗУ, он будет в долевой собственности. Если хотя бы один из собственников не дает согласия, объединить земли вам не разрешат. Решить такие вопросы можно через суд.
- Получить согласие третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты. Это необходимо в том случае, если на земле есть обременение. Например, один из участков находится в залоге у банка. В этом случае нужно получить разрешение от кредитной организации. Здесь нужно быть осторожнее. По закону после объединения обременение будет распространяться не на долю земли, а на весь новый ЗУ.
После этого нужно заключить договор с кадастровым инженером.
Межевание участка при объединении
Межевание — это обязательный этап при объединении ЗУ. Так как новый участок в конце процедуры на кадастровый учет, у него должны быть определены границы. Оно проходит в несколько этапов:
- Заключение договора с кадастровым инженером. Проверить право специалиста выполнять такую работу можно на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть количество отказов. Это позволит оценить профессионализм специалиста.
- После заключения договора, анализируются документы объединяемых участков.
- Подготовка межевого плана. Межевой план для объединения немного отличается от документа, который подготавливают при постановке ЗУ на учет. На плане отображаются границы исходных участков и нового ЗУ. Межевой план подготавливается без выезда и не требует подписи актов согласования.
Постановка объединенного участка на кадастровый учет
После того, как у вас на руках будет подготовленный межевой план, можно регистрировать изменения в Росреестре. Сам процесс регистрации прост, сделать все можно и самостоятельно, а можно и с помощью специалистов ГК Абажур.
Сначала нужно подать в Росреестр заявление. Будьте внимательны, вам нужно заполнить бланк заявления на объединение участков, иначе его вернут без рассмотрения. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете документы на те участки, которые вы объединяете, и межевой план, подготовленный инженером.
Неполный пакет документов — одна из частых причин отказа в регистрации — мы поможем правильно подготовить всю документацию!
После того, как заявление подано, специалисты Росреестра будут его рассматривать. Рассмотрение занимает 7 дней. Дата отсчета — поступление вашего заявления в Росреестр. Поэтому прибавьте к дате его подачи в МФЦ еще 2-3 дня. Такая задержка не будет нарушением закона, так как она вызвана межведомственным взаимодействием.
Если Росреестр принимает положительное решение, старые участки снимут с учета, а новый будет зарегистрирован. Регистрация права собственности происходит одновременно. Если у вновь образованного участка несколько собственников, они получат доли. После завершения процедуры вы получите выписку из ЕГРН на новый ЗУ.
А вот и все наши земельные участки под капитальное строительство не требующие, на данный момент, объединения:
Источник: ООО «Геомер Групп» — Геодезические работы по Москве и Московской области
