Как не разориться при входе в девелоперский проект или осторожные инвестиции

Что должны обязательно проверить юристы инвестора перед вложением в девелоперский проект и к чему приводит недооценка проекта…

Заур Алескеров, руководитель практики «Строительство и инжиниринг», управляющий партнер юридической компании LDD, рассуждает о том, что должны обязательно проверить юристы инвестора, прежде чем он вложится в девелоперский проект и к каким последствиям может привести недооценка проекта.

Для начала приведу примеры негативных последствий, к которым привели неосторожные действия инвестора при входе в девелоперский проект (речь идет как о прямой покупке земельного участка, так и о вхождении в проект через покупку долей в компании, владеющей земельным участком).

Инвестор купил несколько производственных комплексов за 5,25 млрд руб. Его консультанты разработали проект по редевелопменту. После чего без разрешительной документации начали строить на купленной земле апартаменты и продавать их.
Чем обернулась неосмотрительность инвестора?
Надзорные органы приостановили строительство и оштрафовали собственника на сумму более 200 млн руб.

Международная производственная компания решила построить большой завод в Московской области. Она купила на торгах имущественный комплекс, который предварительно проверила международная юридическая фирма. После покупки комплекса выяснилось, что разрешение на строительство завода оформить нельзя: границы земельного участка законно не установлены, поэтому права на него не оформлены.
Чем обернулась неосмотрительность инвестора?
Реализация проекта стоимостью порядка €20 млн (1,46 млрд руб.) остановилась на несколько лет.

Инвестор купил на торгах земельный участок для строительства жилого комплекса на 300 тыс. кв. м. Он упустил из виду тот факт, что постановление правительства Москвы о схеме реорганизации территории, где находится купленный участок, отменено.
Чем обернулась неосмотрительность инвестора?
В итоге на участке разрешили построить только 80 тыс. кв. м жилья. Инвестор мог вернуться к ранее утвержденным технико-экономическим показателям с помощью проекта планировки территории, но на его разработку могло уйти два-три года. Инвестор отказался от этого шага, понеся потери в размере около 2 млрд руб.

Как снизить риски при входе в девелоперский проект?

Шаг 1 — Провести юридическую проверку проекта

Изучить права продавца на недвижимое имущество (история возникновения, изменения и прекращения прав), а также его обязательства перед госорганами и контрагентами

Как это сделать?

Запросить в Росреестре выписку из ЕГРН или краткие сведения об объекте недвижимости.
Проверить на сайте Минстроя список разрешений на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию.
Отследить в банке решений арбитражных судов и на сайтах судов общей юрисдикции обязательства продавца перед контрагентами и государством.
Изучить на сайте Федеральной службы судебных приставов России исполнительные производства в отношении продавца.

Эта информация обезопасит инвестора от судебных споров в будущем.

Структурировать сделку по вхождению в проект, оценить условия такой сделки и правовые последствия при заключении

У каждого инвестора есть юристы (внутренние или внешние консультанты), от квалификации которых напрямую зависит качество экспертизы. Нередки случаи, когда юристы ограничиваются проверкой документов, предоставленных продавцом, но не делают запросы в соответствующие госорганы. К примеру, не запрашивают в Федеральной налоговой инспекции (ФНС) информацию о долгах продавца перед бюджетом. Эта информация важна, так как налоговые задолженности могут привести к банкротству компании.

Уточнить в местной администрации или органе строительного надзора текущий статус реализации проекта строительства

Подготовка и направление такого запроса — нестандартный этап проверки. Юрист должен точно понимать, по какому вопросу и куда лучше обращаться. Госорган может ответить формально. Тогда следует по возможности поднять всю информацию, касающуюся территории. На этом этапе будут важны опыт и деловые наработки юриста.

Шаг 2 — Провести техническую экспертизу проекта

Экспертиза

Мы пройдем экспертизу проектной документации для Вас быстро - соберем полный комплект документации и проверим все ее разделы на предмет соответствия нормативам! Застройщик - начни диалог между проектировщиками, экспертизой и органами госстройнадзора вместе с нами!

В ходе технической экспертизы анализируются:

разрешительная и проектная документации;
качество конструкций здания и инженерных систем (при вхождении в проект на стадии строительства);
затраты (в случае вхождения в проект на стадии строительства изучаются затраты на строительно-монтажные работы, проектирование, подключение к инженерным сетям; в случае вхождения в проект на ранней стадии — затраты на проектирование, подготовку площадки и подключение к инженерным сетям);
заложенные инженерные нагрузки и возможности их обеспечения;
запланированные инженерные спецификации здания и оборудования; предполагаемый график реализации проекта.

На этом этапе нередко забывают про градостроительные нормы и планы, которые могут помешать девелоперскому проекту.

Кроме того, рекомендуем инвестору проанализировать:

планы города по развитию улично-дорожной сети;
планы изъятий под улично-дорожные сети;
планы изъятий под прокладку городских коммуникаций.

Один из наших клиентов не предполагал, что в границах земельного участка промышленного назначения, который он планировал использовать для строительства жилого дома, проходит техническая зона городских коммуникаций и метрополитена. Коммуникации ограничивали разработку и реализацию девелоперского проекта.

Стоит получить в специализированных городских службах подробные данные по техническим зонам, чтобы понимать, как они могут отразиться на проекте. Например, в Москве информацию о развитии улично-дорожной сети можно узнать в департаменте жилищно-коммунального хозяйства, про технические зоны метрополитена — в ГУП «Московский метрополитен».

Шаг 3 — Провести экономическую экспертизу проекта

Основная цель экономической экспертизы проекта — изучить работу девелоперского объекта после ввода в эксплуатацию.

Инвестор должен:

проанализировать себестоимость объекта;
выявить непродуктивные затраты;
получить рекомендации относительно использования технико-экономических показателей от экспертов;
разработать план оптимизации.

Экономическая экспертиза позволяет оценить, способен ли проект принести прибыль. В ходе экспертизы рассматриваются производственные мощности, кадровый потенциал, технологические процессы и ноу-хау проекта.

На этом этапе важно определить, сколько придется заплатить за изменение назначения земельного участка!

Смена вида разрешенного использования

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!

Смена зонирования

Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка - в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д

Если проект только разрабатывается, то в финансовую модель редко закладывают расходы на изменение назначения участка. Тем временем это часть реализации проекта. Поэтому лучше провести расчеты заранее и заложить в затраты, а также отработать план по оптимизации расходов.

Многие инвесторы упускают это из вида, что плата за изменение назначения участка в крупном проекте может достигать нескольких миллиардов рублей. В результате его вхождение в проект может оказаться экономически нецелесообразным.

Кроме того, инвестор должен точно понимать и социальную нагрузку по проекту (про нее тоже часто забывают). То есть инвестор должен знать, сколько потребуется построить школ, детских садов, больниц. Для получения точной информации рекомендуем при разработке девелоперских проектов направлять запросы в профильные департаменты и министерства.

Шаг 4 — Провести комплексную проверку проекта

В ходе комплексной проверки исследуются не только вышеприведенные аспекты, но и налоговые, финансовые, экологические и маркетинговые вопросы, связанные с проектом. Вот что нужно сделать в рамках этого этапа.

Проверить компанию, которая реализует проект

Помимо проверки участка и разрешительных документов нужно проверить компанию, которая реализует проект, и, соответственно, ее бизнес-план.

Проверить продавца недвижимости

Выполняет ли он налоговые обязательства?
Какова его налоговая нагрузка?
Есть ли возможность для налоговой оптимизации?
Каковы финансовые отношения продавца имущества с контрагентами и государством?
Каковы общее движение финансов, оборот ценных бумаг, выплата дивидендов и прочее?

Проверить проект на соответствие экологическим нормам

Проверяется будущая деятельность инвестиционного проекта на соответствие экологическим нормам. В финале маркетинговая экспертиза показывает, насколько концепция будущего проекта подходит требованиям рынка, моделирует примерную стоимость реализации, а также определяет целевые группы и их интересы.

На этапе комплексной проверки инвесторы часто допускают одну грубую ошибку — проводят поэтапную экспертизу. Например, сначала оценивают финансовое состояние и права владельца на недвижимое имущество, а после приобретения на «быструю руку» изучают другие вопросы. Такой подход рискован — после могут вскрыться серьезные проблемы, которые приведут к огромным потерям.