Минстрой РФ хочет создать специальные органы контроля за долевым строительством — спустя год после выдачи разрешения на строительство, к застройщику придут проверяющие, чтобы изучать его бухгалтерскую отчетность, проверить сообщения СМИ и кляузы дольщиков. Всех девелоперов разобьют на три группы риска, основания для остановки строек существенно расширены.
Долевой дозорный или как будут приглядывать за долевым строительством
Постановление «О государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» размещено на портале правовой информации. Инициатором ужесточения закона о долевке традиционно выступает Минстрой РФ.
Целью документа станет выработка особого надзора в сфере долевого строительства: а именно «предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями» при привлечении денежных средств граждан по 214 ФЗ.
По всей видимости, сами контрольные мероприятия будут возложены на контролирующие органы (Комитеты по строительству или службы госстройнадзора), при этом в документе особо подчеркивается, что надзором за долевкой не будут заниматься не уполномоченные регионом комитеты и службы, муниципалитеты или сторонние организации.
Например, комитетам по строительству городов придется организовать проверки выполнения застройщиками требований закона, работать над профилактикой мошеннических действий среди строительного бизнеса, а также «систематически наблюдать и анализировать и прогнозировать» состояние дел на стройках. По идее, при таком раскладе «вдруг» посыпавшихся застройщиков быть не должно — прогнозировать риски теперь дело уполномоченных органов.
Кроме того, на комитеты возложат контроль целевого расходования денег дольщиков (в текущей редакции закона это, по идее, работа банков), а также контроль за учетом средств дольщиков, в случае, если разрешение на строительство жилья получено до 1 июля 2018 года.
Проверять и наказывать — как планово, так и внезапно
Согласно документу, застройщиков будут проверять как планово, так и внезапно. Плановые проверки расписаны в ежегодном графике. Плановую проверку власти намерены проводить по истечении одного года с момента выдачи разрешения на строительства. У внеплановых поводов больше — это, например, проверка выданных ранее предписаний о нарушении в работе застройщика по 214 ФЗ, различные «косяки» и нестыковки в ежеквартальной отчетности девелопера, запрос из прокуратуры.
Внепланово проверить застройщика можно после поступления в уполномоченный орган обращения от гражданина или организации!
Есть и более занятный пункт — доносы. Так, внепланово проверить застройщика можно после поступления в уполномоченный орган обращения от других комитетов, муниципалов, юрлиц, индивидуальных предпринимателей, публикаций в СМИ и прямых обращений граждан. То есть теперь любой обиженный подрядчик, дольщик-террорист или медийная «джинса» может устроить строителям «веселые старты».
На отработку «доноса» у органов власти есть месяц — застройщику направляется предостережение о недопустимости нарушения закона. Но предостережением ограничатся только те компании, которые СМИ и граждане не обвиняют в причинении вреда жизни и здоровью граждан, животным, памятникам и окружающей среде и те, кто раньше не попадался на злостных нарушениях закона.
Наконец, заявиться с проверкой тот же Комитет по строительству может в случае отклонения от заявленных графиков строительства. Правда у кого будет больше от этого головной боли — непонятно, у того, кто строит или того, кто вынужден следить за графиками строящихся 4 млн кв. м. Жилья.
Если контролеры найдут отклонения от требований 214 ФЗ, застройщику выдается предписание, если есть состав — привлекают по КоАП.
Кроме того, в заочной форме уполномоченный орган будет анализировать ежеквартальную отчетность застройщика, контролировать его «прозрачность» — движение средств, размещение информации в Интернете и единой информационной системе жилищного строительства. Из отчетности будет сделан вывод о финансовой устойчивости деятельности и сроках исполнении застройщиком договорных обязательств перед участниками долевого строительства.
«При анализе соблюдения нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщиков информация, необходимая для расчета, формируется на основании данных бухгалтерского учета застройщика и должна быть раскрыта в бухгалтерской отчетности», — подчеркивается в документе.
Учет активов в этом процессе должен обеспечивать получение необходимой информации по каждому участнику долевого строительства и договору долевого строительства, связанным с привлечением денежных средств (включая жилищные сертификаты).
Если нарушения по требованиям закона или по отчетности все-таки обнаружены, власти могут (предварительно отправив предостережение) размещать в интернете информацию о проверках. Если ситуация совсем запущенная — подавать в суд от имени пострадавших дольщиков и передавать в правоохранительные органы всю имеющуюся информацию для возбуждения уголовных дел.
Не отчитался — не строишь
Дальше гайки закручиваются еще жестче. Согласно документу, власти могут и вовсе, обратившись в Арбитражный суд, приостановить привлечения денег на стройку и регистрацию ДДУ. Сейчас, напомним, такая возможность тоже есть.
Теперь же стройка может «встать»:
- если девелопер проспал и просрочил предоставление бухгалтерской отчетности более, чем на 30 дней,
- если застройщик финансово неустойчив,
- если он «не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев.
При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей.
Кроме того, строить не дадут рецидивистам (в течение одного года дважды получал предписания и предостережения или не исправил их в течение трех месяцев), врунам (в проектной декларации прописаны заведомо ложные требования о соответствии закону).
Наконец, тот же Комитет по строительству может обратиться в Арбитраж с целью ликвидации застройщика в принципе — «в случае неоднократного или грубого нарушения им обязательных требований, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях».
Всех застройщиков предлагается разделить на три группы риска — высокий, средний и низкий
- В первую попадут девелоперы, уже не раз подвергнутые административному наказанию, не предоставившие отчетность, задержавшие передачу ключей на 90 и более дней, обеспечение обязательств по долевке у них идет за счет залога самого дома (квартир) или земельного участка.
- Во вторую группу попадут те, кто просрочил передачу квартир, но меньше, чем на 90 дней, исполнение обязательств застройщика по договорам участия идет наряду с залогом страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка.
- В легкую группу попали те немногие, кто не привлекался по КоАП, не имеет просроченных договоров с дольщиками, стабильно предоставлял все данные в течение двух отчетных периодов и исправно платит взносы либо в Фонд защиты дольщиков, либо работает с эскроу.
Если застройщика не вписали ни в одну из групп — значит риски незначительные.
Решать, к какой группе риска отнести застройщика будет глава уполномоченного субъектом органа. Ожидается, что игроков высокорисковой группы будут проверять один раз в год стабильно. Средний риск — не реже 1 раза в два года, по низкому риску плановые проверки не проводятся вовсе.
А теперь все на стройку — выбираем земельные участки из нашего каталога под многоэтажное строительство и вперед!
Источник: StroyPuls
