Государственная дума приняла в окончательном, третьем чтении новые поправки и теперь с 1 июля 2019 года продажи во всех проектах долевого строительства, в том числе текущих, должны перейти на эскроу-счета. Застройщик будет распределять финансирование пропорционально по всем строительным объектам.
Ужесточение закона для девелоперов — что ждет рынок жилья в 2019 году?
Главная новелла — переход на расчеты через эскроу-счета с 1 июля 2019 года распространится на все новостройки.
Получить деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи проекта в эксплуатацию. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Данный закон ужесточает принятые летом этого года требования, которые позволяли девелоперам, получившим разрешения на строительство (РНС) до 1 июля 2018 года, строить и продавать по старым правилам. Таким образом, плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, на который рассчитывали девелоперы, не будет.
Разрешение на строительство
Технический заказчик
Ввод объекта в эксплуатацию
Сейчас, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, застройщик при планировании затрат на строительство ориентируется на комплексный план освоения территорий и инвестиционные договоры. При этом он тратит средства на свое усмотрение, вложить их в строительство одного объекта, и в итоге может не хватить денег на другие. Закон устанавливает, что размер платежей будет определяться пропорционально привлечённым средствам граждан по каждому дому. Это повысит контроль за использованием средств.
По мнению застройщиков, ужесточение закона нарушит финансовые модели текущих девелоперских проектов и приведет к росту цен на новостройки (в начальной стадии строительства) от 10% до 20%.
Ужесточение требований Закона — главное:
- Законом уточняются требования к застройщикам, режим расчетного счета застройщика, а также порядок осуществления контроля за их деятельностью.
- В документе предусмотрено, что некоторые застройщики смогут продавать после 1 июля 2019 года по старой схеме. Минстрой России разработает требования к таким новостройкам.
- Основными критериями станет степень готовности объекта и количество заключенных в нем ДДУ. Эти требования будут разработаны в феврале 2019 года.
- Все девелоперы, вне зависимости от срока начала строительства, должны сдать проектную документацию, результаты инженерных изысканий в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
- При Фонде защиты прав дольщиков планируется создать некоммерческого застройщика для завершения строек, которые не смогут перейти на новый механизм.
- Поправками смягчены требования к опыту участия застройщиков в строительстве в плане площади (с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м).
- Дольщики, купившие в новостройках машино-места и нежилые помещения, будут защищены сильнее. В случае банкротства они также будут иметь приоритетный порядок удовлетворения требований кредиторов.
Что думает строительный рынок о новых правилах?
Столь радикальный переход грозит нарушить финансовую модель крупных проектов, состоящих из нескольких этапов реализации. Квартиры в проектах, которые не будут проданы до 1 июля, подорожают, потому что на завершение их строительства придется привлекать заемные средства.
Поправки лишили девелоперов возможности плавно перейти на новые рельсы за счет проектов, реализуемых по старым нормам.
Девелоперы убеждены, что, если все без исключения застройщики перейдут на эскроу-счета, стоимость оставшихся в продаже квартир повысится из-за роста издержек. В целом опрошенные застройщики ожидают роста цен в новостройках, которые продаются на ранней стадии строительства, от 10% до 20%, при этом готовое жилье может существенно не подорожать.
После 1 июля для завершения проектов девелоперам потребуется получить проектное финансирование, но не все смогут это сделать.
Застройщики за полгода не подготовятся к новым правилам игры, а власти не успеют за этот короткий период разработать адекватные критерии проектов, которым будет дана возможность достроить по старым правилам.
Девелоперы могут отложить запланированные стройки, чтобы понаблюдать за развитием событий. С подобным заявлением недавно выступил совладелец компании Capital Group Павел Те. Он не стал планировать новые проекты на 2019 год, чтобы посмотреть за развитием ситуации на рынке.
Посмотрите наши участки под строительство жилья — там точно есть что выбрать!
Источник: РБК
