То, что земля и недры — это ресурс исчерпаемый, всем должно быть очевидно. Всем казалось, что Сибирь слишком большая и нам это не может грозить… А, между тем, застройщики начали жаловаться, что пригодных для строительства жилья земельных участков в Новосибирске стало катастрофически не хватать. Правда-ли, что в городе закончилась земля и как (и куда) будет развиваться строительство через 20–30 лет?
Строителям не хватает земельных участков — во что превратится Новосибирск через 20-30 лет
Говорить о таких очевидных вещах, как конечность земельного ресурса, кажется смешным — ну кого этим удивишь. Но сегодня эта расхожая очевидность превращается в проблему: застройщики начинают замечать дефицит ресурсов.
Масштабные инвестиционные проекты
Земельные участки без проведения торгов
Сложнее всего будет застраивать частный сектор, но и до него дело дойдет!
— Площадок нет, причем их нет давно, и с каждым годом все меньше и меньше, — говорит гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Участков, которые просто отыгрывались бы на конкурсах, в городе единицы, они достаточно небольшие по площади.
Особенно заметен дефицит земли в Советском районе, где муниципальных территорий практически нет — они в основном арендованы СО РАН у федерального собственника, добавил директор по развитию компании «Роснефтегазстрой-Академинвест» Александр Фельдбуш.
Проблема с дефицитом земли проявляется и при завершении долгостроев: мэрии все сложнее найти участок, который компенсирует застройщику расходы.
Впрочем, назвать ситуацию тупиковой нельзя. Говорить о реальном дефиците справедливо, только когда речь идет об участках, в которые не нужно вкладываться. Это какие-то идеальные условия, время которых давно прошло, считает руководитель проекта «Ключевой» Андрей Серпенинов.
— Застройщики ищут площадки, которые уже готовы. Но что значит готовы — это значит, что какие-то предыдущие вложения должен кто-то подарить застройщику. Это основа для коррупции и повод для разбирательств, — рассуждает он.
Кроме того, подчеркивает он, нужно разделять сегменты: с территориями для комплексной застройки ситуация одна, с участками для точечной — совсем другая. Комплексные площадки и не должны быть готовы к строительству «по дефолту» и всегда подразумевают длительное и планомерное развитие и вложение денег.
Таких площадок несколько, они есть на каждом направлении города. Огромный потенциал для развития есть между площадью Калинина и 5–6-м микрорайонами, на Ключ-Камышенском плато, в Краснообске, вокруг «Чистой Слободы» и «Матрешкина двора», в Ложке — строители просто не успевают их освоить.
Единственное, в чем работа более или менее налажена, — расселение ветхих домов. Но идет она очень медленно…
Коммерческий директор ГК «Абажур» (занимается реализацией коммерческой земли в Новосибирске) Павел Грицай смог с ходу назвать сразу несколько участков и в городе. В частности, по его данным, есть подходящие для строительства жилья участки площадью около 1 га в районе площади Калинина, на первой линии улицы Фрунзе, на улице Рябиновой. Но все эти территории — частные и стоят недешево: по его оценке, средняя стоимость 1 га для строительства жилья — порядка 100 млн рублей.
Частный сектор сейчас занимает самые выгодные для застройки земли, но немного застройщиков сегодня располагают нужными объемами средств для его расселения.
— Я прекрасно понимаю, что для застройщика зайти и сразу выложить, еще не начав строить, а иногда даже и проектировать не начав, весьма круглую сумму [сложно]. У него ее нет, банк, как вы понимаете, такую сумму не даст. Даже крупному, — говорит Грицай.
По мнению же Максима Маркова (директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент»), застройщик в любом случае останется в плюсе: он просто вносит повышенную стоимость земли в конечную цену для покупателя, и все равно не выходит за границу 15–20-процентной доли затрат на участок в цене 1 кв. м жилья.
— Экономическая целесообразность сохранилась, доходность примерно осталась такой же, просто девелоперы, которые хотели строить очень дешевое жилье и нести очень низкие затраты, — их время закончилось, — поясняет Марков.
Другой путь — развитие застроенных территорий, то есть пресловутых ветхих бараков и частного сектора. И то и другое еще дороже, чем покупка участков у городских землевладельцев. Но если с расселением бараков за последние годы работа более или менее наладилась и хоть и медленно, но продвигается, то перспектива расселять гектары индивидуальных домов многих застройщиков откровенно пугает.
Комплексное развитие территорий КРТ
Расселение ветхого и аварийного жилья
— Вообще это великолепные места, причем они коммуникационно, с точки зрения транспортной доступности очень удобны, но общаться с владельцами частных домов в условиях российского законодательства, в общем-то, самоубийство, — говорит Игорь Белокобыльский. — Сформировать сколько-нибудь внятную площадку на базе частного сектора не представляется возможным, потому что длительность переговоров вышибает. Очень дорого.
В перспективе городу придется выносить за свои пределы производства, но обозначить сроки эксперты оказались не готовы
В таких условиях, даже с учетом периодически, к возмущению новосибирцев, появляющейся то тут, то там точечной застройки, велика вероятность того, что через пару десятков лет Новосибирск будет состоять из кольца современных окраин вокруг ветхого центра — как в Мехико, считает гендиректор «Стрижей».
— Я уже 10 лет не живу в центре, и за эти 10 лет он с точки зрения инфраструктуры уже деградировал. Он вырождается инфраструктурно, и это только начало. Возможностей для современной бурной коммерческой деятельности в центре нет, центр стиснут этими определенностями, просто связан, как ремнями, — говорит Белокобыльский.
Большинство экспертов считают — расширение и уплотнение города будут в той или иной степени равномерными.
Пока город больше идет по пути расширения: присоединяются новые территории (как было с микрорайоном «Стрижи»), создается агломерация. Такое расползание городу невыгодно, замечает Андрей Серпенинов: слишком большие нужны вложения в инфраструктуру и дороги — это потенциальная экономическая яма.
— Рассказы о том, что нужно строить большие агломерации, — в чистом виде профанация, это очень тяжело и плохо для всех, для жителей в первую очередь, — уверен Серпенинов. — Мы в любом случае будем двигаться в сторону урбанизации, высокоплотной застройки, которая на самом деле везде в городах и превалирует. Как бы это ни оценивали, это естественный тренд.
Основой должна стать реновация — хотя не в точности такая, как в Москве, конечно, под которую «рихтовали» не только местные, но и федеральные законы. В первую очередь это коснется территорий с ветхим жильем, затем — частного сектора. В перспективе, предполагают эксперты, город займется и редевелопментом — выносом за городскую черту промышленности и военных частей. Этот процесс, в принципе, уже тоже запущен: молокозавод в тихом центре уже обжит, ведется строительство жилья на месте жиркомбината, ждет застройщика территория «Альбумина».
В России все можно сделать! Важно, чтобы кто-то захотел…
А вот и наши земельные участки под многоэтажное строительство в Новосибирске и НСО:
Источник: НГС Лиза Пичугина
