Категория земли - как определить и что можно построить

Категория земли — как определить и что можно построить

Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить…

Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы отвечаем вместе с юристами…

Что такое «категория земель»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

Смена вида разрешенного использования земельного участка
Смена зонирования

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС)).

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки предназначены для плановой застройки (многоэтажные дома), строительство индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Также в состав населенных пунктов входят общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны и инженерно-транспортная инфраструктура.

Жилые зоны - коды зон Ж-1 Ж-2 Ж-3 Ж-4

Жилые зоны (коды зон Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4)

Общественно-деловые зоны - код зоны ОД

Общественно-деловые зоны - код зоны ОД

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Зоны производственных предприятий - коды зон П-1 П-2 П-...

Зоны производственных предприятий - коды зон П-1…П-5

Зоны инженерно-транспортной инфраструктуры ИТ

Зоны производственной и инженерно-транспортной инфраструктуры - коды зон ПК и ИТ

Зоны рекреационного назначения - код зоны Р

Зоны рекреационного назначения - код зоны Р

Земли сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Промышленные земли

Это территории, которые отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, электростанций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Такие земли используются для ведения лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.

Особо охраняемые природные территории

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Территории, которые заняты водными объектами, a также прибрежные зоны водоемов. Cюдa относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к одной из перечисленных выше категорий. Они составляют земельный резерв страны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

торги аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков
Земельные участки без проведения торгов - через инвестсовет

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы, которые подтверждают права на участок, кадастровый номер объекта, подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры регламентирует ФЗ «O переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта за счет прилегающих к нему сельхозземель или перевода промышленных объектов в другие категории в результате рекультивации.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Смена вида разрешенного использования земельного участка
Смена зонирования
Оспаривание и снижение кадастровой стоимости

Автор: РБК Наталия Густова

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *